每經(jīng)記者  張敏  發(fā)自北京

        近日，一篇題為《揭露首城國際  “背信棄義”捂盤高價賣房內(nèi)幕！》的帖子在新浪樂居論壇上發(fā)表，引起很大爭議。發(fā)帖者稱，位于北京市朝陽區(qū)廣渠路36號的首城國際中心22號樓的開盤時間從今年5月一直推遲到8月，開盤均價也從15000元/平方米一路上漲。

        發(fā)帖者還稱，2006年底，首城國際中心開發(fā)商的出資方北京城市開發(fā)集團有限責(zé)任公司和北京城建興華地產(chǎn)有限公司（以下簡稱城開和城建）聯(lián)合投標(biāo)拿下“廣渠路36號地”時，曾在招標(biāo)文件中寫明  “意向銷售價格9500元/平方米”，如今的定價顯然違背了當(dāng)初的承諾。

        針對該網(wǎng)帖內(nèi)容，記者展開了調(diào)查。

焦點：被指捂盤加違背承諾

        昨日，《每日經(jīng)濟新聞》記者聯(lián)系到了發(fā)帖人劉女士。她稱，去年12月，自己就在首城國際中心的22號樓排上號，當(dāng)時開發(fā)商表示該號樓會在2009年5月開盤。而今年5月，劉女士去詢問時，被告知開盤時間推遲到6月底或7月初。上周日，她再次到售樓處咨詢時，銷售人員卻表示，由于尚未拿到預(yù)售許可證，開盤時間有可能被推遲到8月初。

        在此期間，該項目的開盤均價卻被一再調(diào)高。劉女士向記者表示，開發(fā)商承諾的5月開盤均價為15000元/平方米；開盤日期推遲后，均價又被調(diào)至16000元/平方米；如今，受“廣渠門外10號地”和  “廣渠路15號地”拍出高價影響，附近的二手房價已經(jīng)追漲到18000元/平方米。

        記者查閱該項目的歷史價格發(fā)現(xiàn)，去年11月開盤時，首城國際中心的最低價格為10800元/平方米，到今年5月，開盤均價已達(dá)16000元/平方米，且呈繼續(xù)上漲的趨勢。

        “15000元的價格還能夠接受，要是真的漲到18000元，我就必須放棄了。”劉女士無奈地說。

        她還提到，曾有媒體公開報道稱，2006年底城開和城建聯(lián)手拿下該地塊時，曾做出“意向銷售價格9500元/平方米”的承諾，如今該項目的售價已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出“承諾”價。

        公開資料顯示，2006年11月30日，城開城建聯(lián)合體以26億元的投標(biāo)價格拿下“廣渠路36號地”，樓面地價為5647元/平方米。

        而同時參與競標(biāo)的部分公司出資更高，如華潤集團出價30.5億元，卻意外落敗。

        當(dāng)時有媒體報道稱，在投標(biāo)文件中，城開城建聯(lián)合體寫明了“意向銷售價格9500元/平方米”的附加條款。在宏觀調(diào)控指向?qū)κ袌鼋禍?，且政府?ldquo;價高者得”的拍賣政策改為“綜合評分”的招標(biāo)政策時，該條款被認(rèn)為給中標(biāo)者加分不少。

爭議：免責(zé)還是違規(guī)？

        昨日，記者就“捂盤”之說詢問了首城國際中心的銷售人員，得到的答復(fù)是，22號樓有可能在8月初開盤，但具體時間還不能確定，要看開發(fā)商的安排。

        針對此事，北京市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)委的工作人員對  《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，（首城國際中心）22號樓目前并未拿到“商品房預(yù)售許可證”，因此不能界定為“捂盤”。

        該工作人員同時表示，從政策法規(guī)上講，開發(fā)商可以對商品房銷售價格自行調(diào)整，因此，雖然首城國際中心違背了當(dāng)初的承諾，但調(diào)高價格的行為不算違規(guī)。

        北京市土地整理儲備中心市場交易部的相關(guān)負(fù)責(zé)人則向記者表示，目前的管理和約束制度還不夠完善，對這種（違背承諾）行為只能通過社會輿論、企業(yè)誠信等其他渠道來進行約束，且是一種“軟約束”。她還表示，“招標(biāo)時，（對銷售價格做出承諾）確實有可能對專家打分產(chǎn)生影響。”

        上述負(fù)責(zé)人還表示，土地交易完成后，相關(guān)的招投標(biāo)文件都已在北京市建委備案，而房屋銷售環(huán)節(jié)則由建委方面來控制。但她同時表示，即使建委也不能強迫開發(fā)商制定銷售價格。

        然而，長期從事房地產(chǎn)法律事務(wù)的律師劉磊向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，如果開發(fā)商的承諾與其拿地的事實存在因果關(guān)系，則該承諾就具有法律效力，違背承諾的行為就應(yīng)被界定為違約行為。

        他表示，從法律上講，開發(fā)商與國土部門屬于債權(quán)關(guān)系。因此，即使首城國際高價賣房的行為被界定為違法，也應(yīng)該由合同的甲方，即北京市國土局對其提起訴訟。但他同時稱，國土部門起訴開發(fā)商的案例幾乎還沒有出現(xiàn)過。

業(yè)內(nèi)：9500元/平方米要賠本？

        陽光100置業(yè)集團副總裁范小沖向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，開發(fā)商拿地后違背當(dāng)初承諾的現(xiàn)象并不少見，調(diào)整容積率、變更規(guī)劃、調(diào)高價格等都是常見手段。

        事實上，即使對城開和城建聯(lián)合體來講，9500元/平方米的銷售價格也顯得有些勉強。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，按照“廣渠路36號地”5647元/平方米的樓面價，要做到9500元/平方米的銷售價格，利潤空間十分微小，甚至要賠本。

        在某網(wǎng)站的一項相關(guān)調(diào)查中，80%的答題者認(rèn)為“開發(fā)商不會履行承諾賣9500元/平方米”。

        該人士表示，2006年底正是房價快速上漲、泡沫出現(xiàn)的時期，政策調(diào)整多傾向于平抑房價和穩(wěn)定市場，因此，城開城建聯(lián)合體拋出的“意向售價9500元/平方米”的承諾很容易討得政府歡心。而經(jīng)過一輪開發(fā)周期，如今又到了房價快速上漲的時期，在周邊樓盤頻頻漲價時，開發(fā)商自然很難做到信守承諾。

        一位不愿意透露姓名的開發(fā)商向記者表示，嚴(yán)格來講，政府應(yīng)該收回該地塊，并重新投放市場，但目前來看基本不可行。

專家觀點

土地交易信息應(yīng)公開

        中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，土地出讓中的招標(biāo)制度打破了“唯價格是從”的思路，出發(fā)點是好的。但他建議，土地交易合同中的條款應(yīng)該與法律條文更緊密地結(jié)合，如果由于政府沒有很好地進行監(jiān)督并且開發(fā)商的自我約束能力有限，出現(xiàn)違約現(xiàn)象，要嚴(yán)厲追究合同雙方，即國土部門和開發(fā)商的責(zé)任。

        他認(rèn)為，土地是公共資源，土地交易的相關(guān)信息應(yīng)該及時對外披露。他還建議，在房屋銷售時，應(yīng)公開該地塊交易時約定的規(guī)劃、容積率、建筑面積等相關(guān)信息，使購房者心中有數(shù)，同時也是對開發(fā)商的一種監(jiān)督。

        北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強表示，若企業(yè)在拿地時做出銷售價格的相關(guān)承諾，政府在操作時可以參照限價房地塊的出讓方式與出讓標(biāo)準(zhǔn)。否則，不僅會影響企業(yè)，而且會影響到招標(biāo)制度的誠信度。



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