每經記者  楊羚強  發自上海

　　此次迪士尼主題樂園及配套設施區域的首期規劃開發面積，約為4平方公里，其中，占地約1平方公里的主題樂園區為主要核心區，投資規模約為250億元人民幣，預計首期開發建設工程將耗時5年至6年。

        昨日上午，上海市人民政府新聞辦公室授權宣布，上海迪士尼項目的申請報告，已經獲得國家有關部門的正式核準。

        迪士尼“落滬”會給上海帶來幾多影響？上海土地市場最先給出了答案。

        不知是巧合還是刻意為之，上海浦東川沙一“迪士尼概念”地塊的競拍，竟“巧妙”地安排在上海市政府宣布迪士尼項目落定之后。總價11.9億元、折合樓板價14024元/平方米，該A08-03地塊以較初始掛牌價溢價264%的價格，落入有著國企背景的開發商上海象嶼置業有限公司  （以下簡稱上海象嶼置業）手中。

        現場還發生過戲劇性的場面——由于上海象嶼置業最后一輪掛牌報價達到了11.9億元，保利等參與企業“未戰先退”，集體放棄競拍，界龍實業的現場負責人稱“價格已經高得離譜”。這一溢價率已大大超過此前上海趙巷地塊，刷新了上海住宅用地的最高溢價率。

        《每日經濟新聞》還獲悉，此次迪士尼主題樂園及配套設施區域的首期規劃開發面積，約為4平方公里，其中，占地約1平方公里的主題樂園區為主要核心區，投資規模約為250億元人民幣，預計首期開發建設工程將耗時5年至6年。

【回放】

溢價264%“面粉貴過面包”

        截至前天晚間，上海川沙A08-03地塊的報價已升至7億元，折合樓板價達8249元/平方米——該地塊的初始掛牌價僅3.268億元。

        昨日上午8時30分，上海市政府正式宣布，上海迪士尼樂園項目剛剛獲得國家有關部門的批準。受這一消息刺激，川沙A08-03地塊的掛牌價格迅速飆升。

        上午10時，競買開始。當主持人宣布截至10點的最終掛牌價為上海象嶼置業報出的11.9億元時，原本摩拳擦掌準備喊價的15家競買人竟面面相覷。主持人3次報價之后，臺下仍無一人舉牌加價，包括保利地產、界龍置業在內的多家開發商均表現出無心戀戰的姿態。于是，上海象嶼置業以11.9億元的最高掛牌價成功競得該地塊，折合樓板價14024元/平方米。

        易居中國分析師薛建雄在得知上述競買價格的第一時間評論道，川沙A08-03地塊屬于“面粉貴過面包”，會導致周邊房價過快上漲。

        據易居中國CRIC系統數據，川沙板塊目前在售項目的均價位于12000元/平方米左右，最高的是鼎鑫名流苑，售價達到約14000元/平方米，價格較低的主力在售樓盤天和湖濱花園，其成交均價僅8600元/平方米左右。

        事實上，迪士尼早在幾年前便已成為當地樓市漲價的“助推器”。2005年，地理位置屬于上海市外環以外的川沙地區，便因“迪士尼概念”，賣到了上海中環區域樓盤的銷售價格。在昨天正式拍賣的前一天，川沙A08-03地塊更是在6小時里掛牌價格翻了5次，較再前一天上漲1.81億元。

        “該地塊價格太高了，已經遠遠高出風險警戒線。”方方地產咨詢機構地產咨詢部經理趙豫川指出，盡管迪士尼落戶川沙已成為事實，但這個全球聞名的主題樂園究竟能給上海川沙帶來怎樣的變化，目前尚不明確；迪士尼對于當地住宅的影響會是怎樣，他也“還沒想好”。

【聲音】

競得者：非為迪士尼而來

        盡管在開拍前最后時刻，掛出了11.9億元的驚人競價，但上海象嶼置業營銷部負責人陳敏在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，買地時并沒有考慮到迪士尼樂園“落滬”的因素，僅僅是因為看好川沙地區住宅市場，才花了高價購買土地。

        陳敏表示，上述價格僅是目前土地市場行情的延續。此前大部分拍賣的住宅用地價格都已經高出周邊的二手房價格，且大部分地塊并不會立即投入到開發和建設中，而在此期間，價格便可能有較大幅度上漲。

　　至于川沙A08-03地塊的未來開發方向，陳敏表示，目前尚沒有詳細的計劃和方案，尚需結合地塊的容積率要求、周圍配套等特點，制作最有利于項目的規劃設計方案。

        一位熟知上海象嶼置業的業內人士告訴記者，這是今年又一個“國企地王”的代表。早在2002年就來到上海的象嶼置業，是全國500強、大型國有企業廈門象嶼集團的全資子公司，注冊資本3億元，總資產10多億元，專業從事房地產開發，在上海及江蘇有多個房地產開發項目。

        事實上，上海象嶼置業天價拍地行為的最大受益者，是在川沙擁有300畝土地的界龍實業。昨日，界龍實業旗下的界龍置業也參與了競拍，但最終的競價結果卻讓公司現場負責人驚呼“價格高得有些離譜”。

        界龍實業投資者關系部相關負責人說，界龍置業參與競拍是為了解行情，并尋找合適的開發機會。界龍實業目前并沒有如何利用旗下高價值土地資源的方案。

【效應】

周邊地塊遭瘋搶溢價427%

        同在昨天下午，當人們還在感慨上午的住宅地塊以天價成交時，另一塊具有“迪士尼概念”的商用地塊，位于浦東新區川沙新市鎮的B03-13A地塊也開始競拍。最終，浦東新區房地產綜合服務有限公司以4950萬的總價，將該地塊收入囊中。

        據悉，B03-13A地塊所處位置相比之前的住宅地塊離傳言的迪士尼選址稍遠，但靠近川沙新市鎮。共有18家企業申請參與該地塊競拍，現場有14家企業舉牌，場面激烈。經過39輪競價，該地塊最終的成交價比起拍價實現溢價427%。

        薛建雄認為，迪士尼樂園落戶和周圍土地賣出天價，會形成對上海樓價拉動的“雙驅動”。在他看來，10月中旬之后，上海國際貿易中心規劃的上報、大虹橋商圈開發的啟動、三季度漂亮的經濟數據和對未來經濟高增長良好預期等利好信息不斷傳出，使得本已處在降溫過程中的上海樓市，在10月中旬以后重新火熱，排隊“搶”房的場景再度出現。

        此外，迪士尼項目落定和新溢價率“地王”誕生的消息，有可能再度推高已經過熱的樓市，使得房價漲勢難于控制，更增加了明年世博后房價的不穩定性。

        佑威房地產研究中心主任陸騎麟則表示，上述天價拍地對上海樓市的影響應該更多表現在心理上的。從長期來看，迪士尼項目還有很多不確定因素存在，開發商拿到這塊地后不可能快速開發，應該會“捂著”等待迪士尼樂園的開發和運營。



如需轉載請與《每日經濟新聞》聯系。未經《每日經濟新聞》授權，嚴禁轉載或鏡像，違者必究。

每經訂報電話

北京：010-59604220  上海：021-61283003  深圳：0755-33203568  成都：028-86516389  028-86740011  無錫：15152247316