每經編輯｜每經記者 張敏 發自北京    

每經記者 張敏 發自北京

在房地產調控政策和經濟運行速度放緩的影響下，土地市場的泡沫正逐漸被擠出。

《每日經濟新聞》記者獲悉，國土部下屬的中國土地勘測規劃院近日發布報告稱，2011年第四季度，全國主要監測城市的居住地價為4518元/平方米，為近10個季度以來首次停漲。與此同時，商業用地和工業用地價格漲幅也有所趨緩。

值得注意的是，在全國三大重點區域中，長三角和珠三角區域的綜合地價水平自2009年下半年以來的近10個季度里首次出現下滑。

業界認為，樓市調控政策效果的凸顯和宏觀經濟增幅放緩，被認為是地價漲幅縮水的主要因素。上述報告還警示，隨著多個區域規劃全面啟動、“鐵公基”項目持續建設、700萬套新增保障房項目落地、地方政府償債高峰到來，2012年土地供需矛盾仍然突出。

二三線城市地價漲幅較大

據上述報告披露，2011年四季度，全國主要監測城市地價總體水平為3049元/平方米，環比增長0.29%；商服、工業地價分別為5654元/平方米和652元/平方米，環比分別增長0.69%和0.44%，漲幅趨緩。同期的居住地價為4518元/平方米，漲幅為零，這也是近10個季度以來首次停漲。

同比來看，除工業地價外，綜合地價、住宅地價和商業地價的漲幅都超過了5%。報告表示，熱點城市地價的環比、同比增速已連續4個季度逐步放緩。

需要指出的是，國土部的監測并不是土地交易的實際價格，而是在固定監測點的基礎上，測算同一地段不同時點的土地價值。

對于地價水平的企穩，報告解釋稱，經濟基本面的變化是地價走勢的內在支撐。報告指出，GDP與綜合地價軌跡基本相同，特別是2010年以來，二者以接近的同比增長率推進。而工業地價增長率與反映宏觀經濟景氣的制造業采購經理指數（PMI）走向幾乎一致，PMI作為先行指標，其波動對地價的引導作用不可忽視。

此外，樓市調控持續從緊，多重手段下，房屋、土地市場熱度明顯下降，價格進入停滯回落通道。

按照國家統計局的數據，2011年11月房地產開發景氣指數降為99.8，28個月以來首次下降到100以下。去年以來，房地產開發企業減緩拿地節奏，使得土地市場出現多起“流標、流拍”事件。

盡管如此，近10年來城鎮化和房地產市場的飛速發展，仍然帶動了地價的快速上升。以2000年為基期，截至2011年末，綜合、商服、住宅、工業地價指數分別達到193、202、224、157，商服和住宅地價指數都翻了一倍以上。

在一線城市經歷過爆發式增長的階段之后，土地市場的火爆開始轉向二、三線城市。2011年四季度，綜合地價水平漲幅相對較大的城市主要集中在上述地區，新鄉、呼和浩特、荊州、蘭州的地價環比漲幅均超過3%。

今年一季度或現地價拐點

本輪房地產調控始于2010年4月，但截至2011年10月，全國70個大中城市的新建商品住房價格才首次出現下降。由于土地市場的反應周期通常比房價延遲數月，不少業內人士認為，地價拐點將在今年第一季度出現。

這與上述報告的結論不謀而合。該報告預計，2012年一季度市場謹慎預期仍將蔓延，城市住宅地價增速或將進一步下降。同時，伴隨著政策微調對實體經濟的支撐作用加大，土地市場資金結構性流動，商服、工業用地市場價格仍會微幅增長。

但該機構同時警示了樓市反彈的可能：“貨幣政策微調中，房地產業資金壓力得以緩解，謹防市場惡性反彈。”

從去年12月5日起，央行3年來首次下調存款準備金率，被認為是貨幣政策寬松的前奏。此外，在財政部、住建部的年終會議上，均傳出“2012年將放松首套房貸”的消息，對于飽嘗調控之“苦”的房地產業而言，這無疑是利好消息。

事實上，從2009年開始，我國保持了3年的土地放量供應，但由于重大項目投資建設以及各項區域規劃的啟動，整體供求形勢仍然嚴峻。這種形勢很可能成為未來地價反彈的內在動力。報告表示，多個區域規劃的全面啟動、“鐵公基”項目的持續建設、700萬套新增保障房項目的落地、地方政府償債高峰的到來，以及換屆效應的疊加下，未來的土地供需矛盾仍然突出。

對此，報告建議，除注重調控政策的前瞻性、科學性外，還應嚴格監管已供土地的開發利用，動態分析評價集約程度，避免形成新的資源浪費。