每經編輯｜每經記者 胡健 實習生 楊瑞 發自北京    

每經記者 胡健 實習生 楊瑞 發自北京

中央經濟工作會議剛剛落幕，房地產調控政策發出了新“信號”。

昨日（12月18日）上午，國土資源部召開了關于 “采取切實措施 穩定房地產用地供應 抑制異常地價”有關工作情況的新聞通氣會。會議提出了諸多措施要求，其核心點就是穩供抑價。國土部辦公廳副主任李俊喜表示，將按照剛剛結束的中央經濟工作會議的有關要求，“繼續堅持房地產調控政策不動搖”，進一步加大分類指導力度，區分不同城市，指導督促采取切實措施，保持土地市場穩定足額供應，平抑土地市場價格的異常波動。

接受《每日經濟新聞》記者采訪的專家均表示，這是十八大后決策層首次出臺關于房地產方面的政策。從國土部新表態看，未來房地產調控方向將更多傾向于利用促供應等市場手段，而非壓需求等行政措施，但地方政府和開發商仍會面臨不小的挑戰。

強化依靠市場手段進行調控

國土部數據顯示，截至11月底，房地產住宅用地供應9.14萬公頃，同比雖減少15.3%，但降幅較上半年收窄6.4個百分點。國土部稱，預計全年供地水平有望接近去年，達到或超過前5年平均供應量。

昨日，國土部關于土地市場未來調控方向的表述是十八大后決策層第一次有針對性地對樓市調控發聲，核心在于加強供應與控制“地王”，但行政色彩較淡，更多是市場化手段。

中國房產研究會副會長顧云昌告訴《每日經濟新聞》記者，以往我國的調控更多是行政上的限購，現在房價出現了反彈，需要更多從供應這方面來找原因。在打擊投資性和投機性需求為主的調控已經見到成效之后，房價再上漲就顯示出了供應不足的問題，北京等地的供地計劃連續幾年都沒有完成，以前我們總認為土地供應是充足的，要縮緊銀根地根，但現在來看，無論是樓市還是土地市場都需要增加供應。

“依靠限購等行政手段并不能解決供需緊張的根本問題，尤其是對于北京、上海等一線城市來說，需求規模仍然龐大，這也是房價反彈的一個原因。”鏈家地產市場研究部張旭認為，長期來看，購房需求宜疏不宜堵，行政手段并不利于市場的穩定，未來采取市場手段調控樓市也是必然的方向。

國土部首次劃分市場異動三類城市也頗有新意，未來房地產調控可能更多將向差異化調控傾斜。顧云昌說，現在一、二線城市樓市回暖很快，房地產企業去庫存十分迅速，但三、四線城市樓市還相對低迷，調控的確應該有所區別。

“重點城市的土地供應、高價地及地王等都會受到政府的重點關注。此外，閑置土地的查處力度以及重點土地的核查可能會更加從緊。這對于地方政府以及開發商都是嚴峻的考驗。”張旭表示。

國土部發布會透露出的調控信號無疑仍是堅持調控、從嚴調控，調控與樓市已經捆綁在一起。我愛我家集團副總裁胡景暉認為，年底本該是傳統的淡季，但今年年底住房交易格外活躍，這與近期房地產調控無趨嚴跡象、供需雙方需求預期發生轉變有直接關聯。

胡景暉預計，控需求、促供應的政策主基調還將延續，但與此同時，各項政策還將把調控市場預期作為另一重要目標來落實。本次國土資源部已經作出示范，預計住房與城鄉建設部、銀監會等相關部門后續也會出臺控制房價預期的執行細則。

重點監督市場異動三類城市

在發布會上，國土部土地利用管理司司長廖永林不避諱地指出，進入11月以來，部分房企由于住宅銷售情況比較好，補庫存意愿強烈，開始主動拿地，涉及到一些地塊的面積比較大；個別地方出現違規出讓土地的現象，一些已出讓土地履行合同的情況不好，個別企業沒有按時開發建設、拖欠地價款等。

廖永林表示，下一步，國土資源部將針對不同類型城市實現分類指導，加強針對性，突出差異性，強調時效性。當前主要要求市場出現波動的城市在3個方面采取切實措施：一是加供應、穩后市，二是控異常、防波動，三是避免誤讀誤導、穩定市場預期，以保持土地市場穩定，促進房地產市場平穩運行，進一步鞏固調控成果。

為保證政策效果，國土部明確了市場出現波動城市的界定標準：即在國家統計局發布房價指數的全國70個大中城市中，凡屬新建商品住宅和二手住宅交易價格指數同比上漲或環比連續3個月上漲的城市，住宅或商服用地供應量偏離過去5年平均值、地價同比或環比上漲的城市，以及近3個月以來出現住宅或商服用地較高異常地價的城市。

出現上述3種情況的城市將被劃入 “市場異動三類城市”。國土部要求，各城市特別是“市場異動三類城市”的國土資源管理部門，要具體分析研判本地市場情況，立即制訂對策，采取措施，穩供抑價。

廖永林介紹說，“市場異動三類城市”的商品住宅用地供應總量，原則上不能低于過去5年年均商品住宅用地實際供應量。

供地結構也需要進行優化，即按照區域協調、遠近兼顧；好壞搭配、大小互補；用途兼有、品種齊全等原則，同時推出多宗地或安排同時出讓。把具備供應條件的土地集中推出，有利于壓縮“土地不足”等不實炒作的空間，避免不理性“搶地”。對優質地塊要均衡推出，避免優質地塊成交過于集中引起市場誤解，避免需求類型單一、過于集中烘托非理性競爭。

今年上半年，由于購地意愿不足，很多土地推出后流標流拍或無人申請。對此廖永林表示，對流拍的土地，可以和一些條件好的土地放在一起供應，也可以適當調整條件、調降價格，提升企業拿地信心，提高供地成功率，促進供求基本平衡。

接近國土部的人士告訴 《每日經濟新聞》記者，隨著房地產調控持續深入，需要分門別類地對不同城市采取不同措施，上述3項針對市場異動城市的措施，不僅可以通過加速供應方式平抑總地價，而且能夠改善熱門地塊競相追逐，冷門地塊無人問津帶來的供應斷層問題。

三舉措避免“地王”誤導市場

整治“地王”也成為昨天發布會透露的另一個核心信息。

廖永林表示，為防范利用地價異常信號炒作，或借機提價售房，有針對性地選取得力措施，避免在住宅、商服用地供應中出現異常的高價地，是一項重要的措施。在穩定土地供應的同時，要努力保持地價信號平穩。

他提出三點舉措：一是對總價較高的地塊，實行分割處理，劃為多宗地供應。對地段較好、單價較高的優質地塊，綜合采用多種競價方式或招標出讓；或提高付款難度；或與條件較差的土地放在一起供應。

二是靈活使用多種競價方式。對可能出現過度競爭的地塊，選用“競地價、競配建”等多種競價方式，或招標出讓，或提高付款難度，通過交易暫停靈活轉換使用。

三是進一步嚴格市場準入條件。加強競買人資格審查。加強對購地資金合規性審查。防止具有不良行為的企業、違規資金進入市場，構建良性競爭的市場環境，避免過度競爭、惡性競爭形成高價地。

事實上，上述一些舉措在目前北京等地的土地出讓中已經開始實施。11月27日，臨近北京市農展館的一幅地塊被北京市國土局掛牌出讓，該宗地起始總價達到20億元，起始樓面價高達3.38萬元/平方米，為今年最高，但其并非采用傳統的價高者得方式。按照出讓要求，農展北路地塊在競價過程中將會設置價格上限，現場競價達到價格上限后，轉為報異地建設醫院面積的方式確定競得人。

張旭告訴《每日經濟新聞》記者，多種競價方式及嚴格市場準入條件都是變相提高拿地門檻，在一定程度上抑制了地王及高溢價地塊的出現，不過未來對于開發商和地方政府要求也就更高。一方面開發商要加強成本控制，避免惡性競爭，另一方面政府要合理定價、盡量保證公平交易。

同步播報

上月70城房價環比漲幅創年內新高

每經記者 胡健 實習生 楊瑞發自北京

國家統計局18日發布的數據顯示，11月70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲的達到53個，平均環比指數為100.26，這兩項漲幅雙雙創下年內新高。

今年房價環比漲幅明顯呈現出前低后高走勢，2~5月份房價環比上漲的城市均為個位數，6~10月份，房價環比上漲城市數量除7月份達到50個以外，其他月份均為30個左右。

分城市看，11月房價環比上漲較多的城市主要有：瀘州1%，北京0.8%，錦州0.7%，重慶、烏魯木齊、深圳、昆明、哈爾濱、廣州、長沙上漲0.6%。

11月一線城市房價漲幅尤為突出，新房和二手房環比漲幅遠超過二線城市及全國平均水平。其中北京新建商品住宅環比指數100.8，位列全國第二。

中原地產研究報告分析稱，2012年以來，從標桿房企拿地數量來看，一線城市占比20%，二線發達城市占比21%，二線發展中城市占比42%，三、四線城市占比18%，其中二線發展中城市占比最高。由于三、四線城市未來存在一定的調整風險，因此標桿房企采取了回歸一、二線城市的策略。

“一線城市總體需求規模和市場供需壓力都較大，價格控制難度明顯高于其他城市。在需求影響下，一線城市中看漲后市的預期也較為強烈。”鏈家地產市場研究部張旭表示，今年樓市價格經過緩慢回升，開始逐漸接近歷史高點，新房和二手房同比指數都達到了99點的水平。若按照當前的態勢發展，年底房價很可能會超過去年同期。

我愛我家副總裁胡景暉認為，明年整體房價有望維持“穩中有升”的格局，但漲幅不會很大；具體來看，由于近些年來一線城市土地供應量日漸萎縮，所以總體房價漲幅略大于二、三、四線城市。當前的市場局面主要因房價預期看漲、市場恐慌情緒凸顯所致，隨著房價的非理性上漲，最終結果是下半年以來相對穩定的政策格局將打破，更為嚴厲的政策還將出臺。

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