每經編輯｜蔡雅蕓

二、一問一答

劉洋問：You+里年輕的男男女女，有沒有一夜情？

劉洋答：到現在為止沒有一起。之前，我們自己特別怕這種事，甚至想找退伍軍人做保安。

Q：萬科怎么看待你的模式？

A：萬科之前有萬匯樓、螞蟻工坊，這些想法很好。他們更想知道You+如何執行的。我告訴他們，你們想的事是對的，但我用了很長的時間去執行。

我不怕別人學，沒有興趣做不了這么久。

Q：別人在做同類項目，你們怕不怕？

A：市場太大了，互相打不到對方。中國有兩億人在外面漂著。萬科能成為最大的、最有粘性的嗎？

我希望保持一個低回報率，那些黑心的會成為我們的襯托。我們的模式是消費者受益，我們也受益。

現在是微利。外面的人一窩蜂進來的話，一定會有苦果。

Q：你們的利潤從哪兒來？

A：傳統地產商在做地產的黃金年代，養成了獲取高額利潤的思維慣性，總覺得這筆高額利潤就應該是他的。

現在哪一個地產商先把思想轉變了，去利潤化，做好成本測算，在此之上才可以成功切換經營模式。

趨利的最好方法是，把成本拿回來，再想附加值。萬科、萬達、富力、綠地等老總都來過。我發現同一個信號，從今年開始，房地產已經進入白銀時代，利潤不會再高。

這個時代一定要想好自己的策略，要哪一塊。為了保證利潤做轉型，天底下沒有這種好事。

我認為是誰先退讓，誰先贏。目前我們在和萬科做測算，萬科給我項目，成本價說出來，我再去衡量附加值能做多少，能定位給哪些人，一直租還是租一段時間再賣。

到底怎么做，一定要摸索。只有一點--先讓。不過，很多地產商不愿意干。其實，讓利潤是為了解決目前的發展問題，戰略調整順了，利潤自然就有了。

Q：模式很重要，劉洋本人就是重要的核心競爭力，資本方需要你去復制，你儲備的那50個人，任何一個，能保證這些人都可以不走樣嗎？

A：如果變成模式，沒有原創性，反而就沒有文化了，熱情是比資本、比市場更殘酷的事情。你有人格魅力，你培養的徒弟如何保證？

如果能建立更好，希望聯合，陣地共用。

我第一個店就有團支部，這不是講政治。由我自己建立一套管理機制沒有意義，所以想到借用外力，我們和團組織的思想是一致的。

至于熱情，如果如您所說我是10分，那我找的就是10分以上，他們年輕，比我還了解消費者，他們本身就是消費者。

把愛給別人，誰都會，但怎么做？不熱愛生活、做店長肯定不行。我認為越松的表面，越要有一個縝密的內核，我做的是架構，是培訓，事先想好一系列措施，讓他們沒有后顧之憂。我只是一根火柴，點然后，再碰撞不同的火柴，火自然越燒越旺。

以后You+所有店的第一個聚會，都要提供給建筑工人，讓他拍良心幫我做事，這樣才有愛。有人做就有火苗，又不一樣。做工時，很瑣碎，成為朋友就沒有陷害。再大成本也做，因為我們給他尊重，給他的報酬讓他很意外。

我的一點管理心得：找個點，讓火燎原。

Q：裂變時，不同人的做事風格會變，如何保證快速復制？

A：劉洋：想找那么多愛打麻將的不容易。我的粉絲就是我的工作人員。我找員工，第一是德，同心同德；第二是才，我讓喜歡做什么的人就去做什么，至于長出什么樣，我也不知道。

現在，每個店的店長都是我以前的家友，他們放棄了之前的工作（來投奔我）。所以，現在說可以復制的原因是，我手里已經至少儲備了好幾十個店的人才。雖然大家知識結構不一樣，但這不重要，管理經驗等可以培訓。大家愛好多元，但目標一致。

總而言之，高速復制的核心是人。

至于說，現在能復制多少，沒法計數，我只希望堅持走下去，每天都在進步。

另外，因為邊際效應，我的核心會被稀釋，所以復制時不以我為核心，要做分子裂變。就算會走形，走不出這個圈就可以。抓住原則去做，未來什么樣，我也不確定，走著看。

Q：安全、信任、快樂、溫暖、平等，讓我聯想起大學宿舍。商業消費體這個生態系統，能夠束縛每個使用者的行為。那么如何打造系統，讓消費者適應規矩？

A：跟著心走，You+還在搭結構，用正常的商業模式，自己還沒有條理化，很多生意是做出來的。現在沒有辦法梳理一個模式。

Q：合作物業、開發商的選擇標準是什么？

A：合作需要相互退讓。合作的所有原則在人，大家能不能拿出底線，不貪心。我認為應該拿合作者當神。

Q：You+會自己拿地做嗎？

A：我們不會拿地。我希望我們專注地做運營，而不是產業鏈，找更多合作方，政府、基金、開發商，我來做物業增值保值，讓房產回報更穩定，因為我有客戶。

Q：You+在市場拓展方面，有何計劃？

A：目前，我們沒有計劃，暫時是一線城市。杭州是試點，還沒有最后確定。YOU+做了3年才浮出水面，說明我是相對求穩的人。

我沒有速度，我只要往前走，不管后面的追兵，每天走，量體裁衣。現在我們已經有很多專業人才一起做，包括酒店、金融等職業經理人，我們在做更縝密的內核，公司目前有100多人。

Q：格力董明珠說取消和雷軍的賭注，因為雷軍進入了房地產，不再是手機企業。您怎么看？

A：我不想進入地產，我們和房子本身沒有太多關系。我認為第一要做人，第二要做資金鏈，第三要讓自己的團隊成長。所以這和我沒有關系，我不是很關心，也沒和雷總談過這些。他只關注我有多少粉絲，能讓更多年輕人有穩定的家。

雷中不是沖動的人，非常縝密，不會輕易進入。

Q：倉房改造，是否有遇到某些方面的麻煩？

A：目前三個店全部都是在創業產業園內。之所以選擇產業園，就是因為能搞定住房手續。手續不全的不碰，此外，消防也會做到每個房間。

Q：衛生、運營維護，是不是更傾向于直接家友自治？

A：不可能全部自治，保潔能保持公共區域衛生，有統一大掃除時間，家友可以請阿姨來幫收拾房間。

Q：公寓定位為何從“青年公寓”改為“創業社區”？

A：我們做創業社區，是因為有20%~30%的家友是創業者，需要幫助，他們需要朋友的支持以及專業意見。我們做了這個社區，可以提供免費的咨詢，還可以使他們和各類專業人士聊天。

未來，我們可能會在一個城市做一個（公寓），或者幾個創意社區里面有工作席位，來孵化創業團隊。我可以幫他們找投資人。

目前已經確定的項目，有北京蘇州橋一個1.2萬平方米的大院、天河創意產業園。

Q：You+在衛生、運營等，是否會交給家友自治？

A：不可能全部自治。會請保潔來保持公共區域衛生，另外也有統一的大掃除時間，家友一起收拾房間。

Q：DIY對后續的裝修品質是否會產生負面影響？

A：租給你，就是你的空間，我們會尊重你。只要不把墻砸穿，砸到別人家就可以。如果需要還原，我決定由我花錢。

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