每經編輯｜吳若凡    

（本文原載于“邦地產”微信公眾號real-estate-circle）

你是不是遇過到這樣一些情況：自行車丟了，物業居然各種推脫責任，不給賠；小區里各種廣告亂七八糟，投訴了一個月還是一個樣；物業費催得急，但水管爆了請物業維修，卻要等半天；小區里不僅家里的東西被偷，甚至公共綠化樹也被偷了…

其實，這些都是現在住宅小區經常遇到的，由物管混亂引起的情況。

但問題是，想把物管炒魷魚，卻怎么也炒不掉！

你知道這是為什么嗎？

無法辭退的物業

先來看一個真實故事…

最近，家住上海浦東三林浦發博園的老張就向邦爺吐露了他們一大群業主的煩心事兒：

近五年來，小區的各類停車費、廣告費收取得不明不白，物業公司甚至未經業委會同意，就開始收取地下車庫ETC（門禁系統）的押金，小區的各種賬目也從不公開。

而且，小區物業胡亂收費、服務態度蠻橫的情況非常明顯，保潔、保安在日常工作中也普遍存在消極怠工的情況。

雖然博園小區一位姓陳的負責人告訴邦爺，業主購買車位時都已簽署了車位管理協議，車位租賃價格是物價局批準的，25%的地庫管理費也是根據《浦東新區住宅物業管理區域機動車停放收費管理規定》收取的。

不過，賬目不透明，讓業主們質疑叢叢，而面對物業公司其他方面的管理混亂情況，浦發博園業主最終決定將該物業公司解聘。

但奇怪的是，業主權利無法履行，物管遲遲不能炒掉。甚至有小區業主反應說，自博園小區成立業委會以來，基本沒有召開業主大會。

但照物業管理條例，只有小區業主組成的“業主大會”可以選聘和解聘物業公司，而且履行職責，需要業主代表先在大會上表決通過。

由此看來，浦發博園業主權利無法滿足，問題就在于業主大會總是召開不起來。

邦爺調查了解到，目前博園小區業委會中，有幾名成員對小區諸多事宜不聞不問，因此很多業主希望罷免這幾位委員，由此也造成了業委員的不穩定和職責無法正常履行的問題。

而業主大會按照常規為一年一次，如果要舉行罷免業委會代理主任和另一名成員的臨時會議，則需要20%的小區業主同意。

為此，從今年5月起小區一些業主代表陸續搜集齊了小區20%業主的房產證和身份證復印件。

但就在業主們以為辛苦搜集了材料，就可以順利召開業主大會的時候，事情卻又生出了波折。

而其中緣由，有業主告訴邦爺，是由于開發商和小區所轄居委會以及三林鎮房辦的阻礙。

據了解，雖然今天早上，由三林鎮房辦牽頭，連同居委會和業委會成員召開了一次通氣會。但在會上，被罷免的業委會成員抗議稱“沒審核過20%業主的房產證和身份證復印件”，因而事情又生阻礙。但對于這樣的結果，大部分業主表示不能接受，他們將繼續維權。

真的無法辭退？

這種曠日持久的業主和物業糾紛案，其實在全國各地每天都有發生。但物業就真的這么難辭退嗎？辭退物業真的必須召開業主大會嗎？

其實不然！

邦爺就向律師盆友咨詢得知，要辭退物業公司只需同時具備兩個條件：一是物業公司的行為違反了相關法律規定或者所簽合同規定；第二，即使沒有成立業主委員會，只要小區現有的三分之二或以上的業主同意，就可以實行辭退和解雇權力。

在同時具備這兩個條件的前提下，業主可收集相關證據，向物業公司發函，列舉其違法或違反合同的行為，并要求解除物業關系。

如果物業公司同意，則雙方解除關系；如物業公司不同意，業主可以向法院起訴。據說勝算不低，就是會產生一定費用。

如果成功解雇物業公司，那么邦爺還要提醒，換物業也要慎重，需按照法定程度來選擇符合規定，信用資質、口碑評價都不錯的物業公司，最好是星級的或有大型開發商背景的物業公司。