近日，貝殼研究院以“從鏈式衰退到良性循環”為主題，發布《2022年房地產市場展望報告》（以下簡稱為《報告》）。

《報告》首先回顧了2021年房地產市場的走勢。從成交數據上看，2021年市場下行趨勢明顯：全國二手房成交規模、新房銷售規模同比增速、房地產開發投資增速、土地成交規模均創近年來新低。而在半年內，各項數據從歷史高位快速下降到低位，節奏失衡成為2021年市場最明顯的特點。

貝殼研究院認為，影響2022年市場走勢的核心變量是政策環境、市場供給以及信貸投放量。《報告》在展望2022年時預測，市場成交量將在一季度完成筑底，二季度實現成交價格止跌，從全年時間序列上看，2022年市場將呈現出前低后高的走勢。隨著政策的調整、糾偏，以及新一年信貸額度的“重置”，市場有望經歷修復階段重回穩定狀態，進而向“良性循環”過渡。

此外，《報告》還以專題的形式，對2021年房地產政策、土地市場、企業以及住房租賃市場進行了回顧、分析與展望。

2021年市場下行五大特點

2021年房地產市場充滿了跌宕起伏：上半年市場熱情高漲，住建部約談城市，各地不斷加大調控力度；進入下半年，市場突然轉向陷入低迷，行業風險暴露。貝殼研究院通過數據分析，總結了2021年房地產市場呈現出來的五大特點。

第一，二手房各項成交數據均創近年來新低。

自2017年以來，國內二手房交易規模（GMV）始終保持增長趨勢，但在今年二手房交易規模第一次出現了同比下降。據測算，2021年全國二手房成交金額約7.0萬億元，同比下降約6%；二手房成交套數約393萬套，同比下降約9%；成交面積約3.6億平方米，同比下降9%。2021年全國二手住宅成交均價1.9萬元/平，同比上漲3%，漲幅比去年回落6個百分點。放長周期看，2021年全國二手房成交面積創2015年以來的最低值。

第二，2021年新房和土地市場也全面降溫，形成了全鏈降溫。

其中，新房銷售面積和銷售金額的同比增速均為2015年以來最低增速。依據國家統計局數據測算，預計2021年全國新建商品住宅銷售面積約15.7億平方米，同比增長1.5%；全國新建商品住宅銷售金額約16.4萬億，同比增長約5.9%。

房地產開發投資增速降至2017年以來歷史低位。根據國家統計局數據，2021年1~11月全國新建商品住宅開發投資完成額為10.36萬億元，同比增長8.1%。2021年1~11月全國新建商品住宅新開工面積為13.50億平方米，同比下降8.4%。

土地成交規模2019年以來首次同比大幅下降。2021年1~11月，全國351城住宅用地的累計成交金額為4.98萬億元，同比下滑11.15%；累計成交規劃建筑面積為13.43萬億平方米，同比下滑30.12%。

第三，市場在年內從歷史高位快速下降到歷史低位，節奏失衡成為2021年房地產市場最明顯的特點。

從3月到9月，二手房市場在半年之內從峰值跌到谷底，成交量萎縮超過六成。3月貝殼50城二手房成交套數創2019年以來歷史新高，4月起成交量持續下降，9月創2019年以來的歷史單月最低值（除疫情、春節等特殊時點外）。

從6月到10月，新房成交量從2016年以來的同期最高到同期最低。上半年全國新建商品住宅銷售面積保持增長，6月單月創2016年以來歷史同期最高水平，7月銷售面積單月同比增長轉負，8月起單月規模低于2019年同期，至11月單月規模為2016年以來同期最低。

不到半年，土地市場經歷了從搶地到史無前例的大面積流拍。二季度的第一次集中供地，房企拿地積極，平均成交率高達95%，溢價率15.0%。而到第二批集中供地時，房企拿地積極性全面降低，出現大面積流拍，平均成交率降為69%，綜合溢價率降至4.0%。

第四，房地產市場在下行中分化加深，市場的信用分層更加凸顯，城市、區域、產品等方面的分化均在擴大。

在本輪市場下行中，剛需房源價格回調幅度更大，剛需市場與改善市場的分化加大。貝殼二手房數據顯示，在下半年以來，低總價房源價格下跌幅度大于高總價房源，小戶型房源價格累計跌幅明顯大于大戶型房源，樓齡越老的房子價格下跌幅度越大。究其原因，是在信貸收緊的環境下，對信貸依賴度更高的剛需客群受影響更大。

在區域上，五大城市群今年市場“南弱北強”的周期特征更為明顯，成交增速表現出由北向南遞減的特點。不同能級的城市市場也出現了周期特征，一線城市表現弱于重點二線城市。

第五，與以往市場下行不同，今年的市場迅速降溫與房企信用緊密關聯，既肇始于房企，也進一步影響房企。

隨著“三線四檔”對房企有息負債規模增速進行管控，以及房地產貸款集中度管理進一步收緊房地產企業開發貸款，導致房企融資規模明顯下降。融資收緊下，房企經營更加依賴銷售回款。而信貸收緊導致購房者貸款難度加大，房企銷售進一步減慢。

債務違約疊加資產減值預期導致房企信用下降，引發評級機構密集下調房企評級。同時由于市場流通性受到抑制，風險房企靠變賣資產自救的方式難以實現。在今年，出現暴雷的房企從位列TOP50、到千億房企。

總的來看，2021年的市場波動打破了“房價不會下跌、房地產永遠高收益”的迷信，也打破了房企“大而不倒”的信仰。房地產市場將逐步告別過去高增長、高杠桿、高風險的發展模式。

年內市場出現鏈式降溫

貝殼研究院分析發現，年內市場出現了鏈式降溫導致的“過山車式”下降。其傳導過程為：3月份貝殼二手房景氣指數首先回調，4月份二手房成交量持續下跌，6月份起二手房價格接近止漲，緊接著貝殼新房帶看指數下行，7月起新房成交量開始回落，土地流拍率大幅上升，8月起新房價格轉跌。

《報告》認為，今年市場出現鏈式反應的直接原因是多重金融緊縮政策疊加。與歷史周期不同，本輪房地產去杠桿是全方位的，對銀行、房企、居民三端同步采取信貸管控收緊措施。在不到一年的時間里，房地產金融長效機制全面落地，多項政策疊加實施，鏈式降溫出現。

對于今年而言，信貸投放與市場節奏錯配導致市場過快降杠桿。粗略測算，一季度市場高熱，居民部門新增中長期貸款1.98萬億，創歷史單季度新高。如果全年居民中長期貸款投放量與去年相當約6萬億，上半年信貸額度消耗量占到全年的57%，超過過去三年47%~50%的區間。上半年信貸投放量較大程度上擠占了下半年信貸資源，三季度居民部門新增中長期貸款僅1.29萬億，創下2016年以來同期新低。

這次與歷史上均不相同的是，由于市場流通性受到抑制，風險房企靠變賣資產自救的方式難以實現。歷次調控中，對于價格的管控主要集中在新房市場，通過設定備案價管控房企定價。本輪調控增加了對二手房市場價格的管控。

對于房屋流通的擔憂進一步惡化購房者的悲觀預期；債務違約增加和資產減值預期加重銀行對房地產的避險情緒。各方預期與行為共振，市場遇冷。

2022年展望：市場走勢前低后高

貝殼研究院認為，影響2022市場走勢的核心變量是環境、市場供給以及信貸投放量。

2021年11月起，房企融資規模回升，多家房企多筆到期境內外債券成功獲得展期，同時房企股權、資產等交易活躍，房企短期流動性有所修復。總體來看，房企系統風險可控，市場供應能夠保證。

《報告》預測，2022年市場走勢將出現前低后高。預計一季度成交量能夠完成筑底，二季度成交價格實現止跌。在市場鏈條上，將從二手房市場率先啟動，帶動市場鏈式修復；從購房人群上看，剛需市場率先修復。在區域上，深莞惠市場率先底部修復。而在城市量級劃分上，一二線城市率先修復，三四線城市下行壓力仍大。

總體上看，《報告》對明年市場持樂觀態度，認為2022年房地產市場將會逐步修復，修復需要時間，修復過程可能有短暫波動，但最終將回歸平穩均衡。 文/胡曉