4月房价观察 | 长沙新房价格环比“两连涨”背后：“好房子”新规楼盘热销与老盘“以价换量 ”并存

每经记者｜陈利    每经编辑｜魏文艺    

长沙楼市热度持续拉升。

克而瑞湖南区域监测显示，上周（5月12日~18日）招商揽阅、绿城锦海棠两个项目首次开盘，当日去化率均超过九成。在此之前，包括邦泰·观宸等在内的多个“好房子”新规项目，开盘去化情况均远超以往项目。

5月19日，国家统计局公布的70城房价数据显示，4月长沙新房价格环比上涨0.2%，这也是继3月环比上涨0.3%后，长沙新房价格连续两个月上涨。

多位长沙当地业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，未来一段时间，预计长沙市场将延续止跌回稳态势，开发商将通过持续的产品创新提升市场竞争力，楼盘的综合产品力和性价比成为决胜市场的关键要素。

“好房子”新规楼盘热销

“项目5月1日示范区开放以来，每天到访客户近百组。5月13日至5月17日累计认筹452组，客房比达到了2.17∶1。5月18日首次开盘，推出的212套房源当天就去化了193套，去化率达到了91%。”

上周（5月12日~18日）长沙新房供需情况 来源：克而瑞湖南区域

5月20日，绿城长沙锦海棠相关负责人通过电话告诉每经记者，项目地处观沙岭核心地段，周边配套有南雅观沙岭中学和实验二小等，属于“好房子”新规产品，得房率超过100%，“性价比高，因此去化情况较好”。

据上述负责人介绍，2024年12月25日，绿城中国以楼面价10058元/平方米拿下长沙锦海棠项目用地，规划8栋高层和3栋小高层，合计568套住宅。项目首次开盘价格在17587~20712元/平方米区间，叠加8个点的折扣优惠，起价约16200元/平方米，相比周边几个在售楼盘有不小的价格优势。“预计项目会在近期紧急加推。”

“目前公司在长沙有6个重资产项目。”绿城华中区域相关负责人在接受每经记者采访时表示，未来公司仍考虑深耕长沙，持续进行拓展，但同步也要看市场机会。

来源：湖南中原研究院

“我们目前在长沙的主力在售项目是滨江一号，今年‘五一’假期的销售额就达到约1.15亿元。”长沙万科相关负责人向每经记者表示，项目主要为豪宅产品，凭借滨江金融板块核心地段的优势吸引了大量新增到访客户。“除了优越的产品设计规划，现场呈现的实景区和样板间品质也打动了客户。”

作为四川邦泰集团在长沙的第二个项目，长沙邦泰·观宸从示范区开放到开盘仅用了17天。“今年4月20日首批次开盘推售86套，认筹客户达291组，客房比为3.38∶1。此后又分别在4月23日和5月初加推两栋楼，去化率均超过90%。”邦泰集团相关负责人在接受每经记者采访时表示，该项目也是今年长沙市中心的“摇号第一盘”。

值得注意的是，今年5月1日开始实施的住建部《住宅项目规范》，被业内称为“好房子”新规。而“好房子”新规后推出新盘，也成为各地楼市的热销项目。

多位长沙当地房企人士在接受每经记者采访时表示：“当前长沙市场热销‘红盘’多为‘好房子’新规产品。由于这些新规产品套内面积更大，产品标准和性价比更高，因此去化也更快。”

国家统计局数据显示，4月70城新房价格环比上涨城市数量为22个，其中长沙新房价格环比上涨0.2%，这也是继3月环比上涨0.3%后，长沙新房价格连续两个月上涨。而今年1月和2月，长沙新房价格环比分别下降0.3%和0.4%。

另据湖南中原研究院报告，今年以来，长沙房企推盘积极性提高，成交表现基本与去年同期相当，但新房市场整体呈现供过于求的局面。

在成交结构上，市场核心聚集面积130~144平方米、总价150万~200万元的主力产品，占比为18%；面积110~144平方米、总价150万~200万元的产品占比增长1%；面积200平方米以上、总价400万元以上的品质改善型产品占比增长1%。

 来源：湖南中原研究院

 “一方面，改善型需求释放。我们监测显示，建发观云和邦泰观宸成为4月长沙成交量前两位的新盘，改善型产品热销带动长沙房新房价格结构性上涨。”湖南中原研究院执行院长陈世霞通过微信接受每经记者采访时分析指出，产品品质升级成为重要推力，随着“好房子” 新规的深入落实，长沙入市的“好房子”新规项目逐渐增多。

据陈世霞介绍，有些楼盘推出创新户型，同时在实景展示区打造方面持续加码。加之这些项目在教育、交通、景观等配套资源上的优势叠加，消费者更愿意为高品质产品支付溢价，从而推动新房价格上行。

“5月20日降息落地，5年期贷款利率下调10个基点，置业者买房负担更小，可有效释放市场需求，有利于新房价格稳定和回温。”陈世霞说道。

“量价博弈仍将持续”

不过，也有项目选择了“以价换量”。

认购优惠、清盘一口价、老带新、成交抽奖⋯⋯4月份以来，长沙多个楼盘使出浑身解数，推出多元促销活动。如4月中下旬以来，长沙深业沙河城二期二区推出一批临路楼栋特价房源，单价从此前相邻楼栋的约8000元/平方米降至5000多元/平方米，从而引发了近年来罕见的千人摇号开盘。

湖南中原研究院发布的报告显示，上周，深业沙河城集中网签241套房源，占到当周长沙新房总成交量约四成。而受该楼盘集中网签影响，上周长沙新房均价也出现结构性下滑。

来源：湖南中原研究院

此外，包括保利和光尘樾、国欣向荣府、城发恒伟北城首府等多个项目推出特价工抵房，有的房源价格甚至低至“5”字头；中交凤鸣九章推出的精装现房仅“7”字头起。

“只要价格足够低，任何房子都能卖出去。”当地一房企相关负责人表示，在“好房子”新规前的楼盘项目未出清之前，“以价换量”或仍是未来一段时期长沙楼市的营销常态。

值得注意的是，据湖南中原研究院监测，4月长沙大平层住宅成交同比量价齐跌，整体市场延续“以价换量”趋势。整体市场需求仍较为不足，别墅去化压力最大，去化周期已达34个月。

板块方面，4月长沙市内五区37个板块有成交，隆平高科板块成交量“两连冠”，其次为大市府、大托等热点板块，二环内及其外延板块去化压力相对较小。

价格方面，4月长沙新房成交主力均价段为1万~1.5万元/平方米，滨江新城、体育新城两大板块单价均超过2万元/平方米，麓谷二期、暮云等五大板块处于价格“洼地”。

上周（5月12日~18日）长沙部分楼盘促销信息 来源：克而瑞湖南区域

“市场区域分化特征将更加显著。”陈世霞表示，凭借优质配套资源和完善交通网络，长沙主城区房价将保持稳定且具备较强支撑力；而远郊区域的楼盘项目则面临较大去化压力，价格可能出现一定波动。

在陈世霞看来，未来一段时间，预计长沙市场将延续止跌回稳态势，新房市场将持续向高品质方向升级，刚需产品豪宅化趋势日益明显，开发商将通过持续的产品创新提升市场竞争力，楼盘的综合产品力和性价比成为决胜市场的关键要素。

“整体市场以稳为主，市场活跃度有望逐步提升，量价博弈仍将持续。政策层面将维持宽松态势，房贷利率仍存在进一步下调空间，为市场需求释放提供持续动力。”陈世霞补充道。

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