每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜黃勝    

一股AI的風，正在悄然改寫深圳寫字樓市場格局。

今年1月，《深圳市打造人工智能OPC創業生態引領地行動計劃（2026—2027年）》（以下簡稱“計劃”）正式印發。（注：OPC即“一人公司”，以下簡稱“OPC”。）

該計劃提到，到2027年底，建成超10家面積均不少于1萬平方米的OPC社區，集聚超萬名人工智能創新創業人才，讓深圳成為全國人工智能創新創業首選地。

而隨著深圳正式布局OPC專屬空間，一場以“一張工位”為核心的“迷你辦公”浪潮，正悄然沖擊著深圳寫字樓的既有格局。

不同于傳統公司需要獨立辦公室、組建完整團隊，OPC以一位核心創業者為主導，依托AI智能體、少量輔助人員和外包協作，就能高效運轉。這種輕量化的創業模式，一定程度上顛覆了傳統辦公空間的需求邏輯。

“OPC模式的核心是一人主導+AI智能體，即一個人可完成傳統團隊的工作閉環。正是因為這種模式的區別，若OPC模式大幅推廣，也將使得不動產運營的邏輯發生改變，寫字樓和園區也從原來的招商變成育商模式，從撿成熟桃子，轉向種樹育苗。”3月10日下午，明源不動產研究院副院長老笑向《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者或記者）分析稱。

深港青年夢工場 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

一張辦公桌可能就是一家公司

近日，每經記者先后走訪了深圳南山、寶安等多個OPC社區了解到，目前深圳多個OPC社區正在對創業者招租，部分OPC社區的工位月租金在650元—1000元。

從工位的特點看，與大家熟悉的共享辦公并無太大區別，但通常OPC社區入駐的企業更為聚焦人工智能與輕資產創業領域，且運營方會常態化舉辦產業對接、技術交流、資源撮合等活動，幫助創業者形成強產業生態聯動，而非單純提供物理辦公空間。

“社區的工位是650元/月，兩個月押金，包含物業費、網費和水電費等，目前駐扎在社區的創業者主要是做智能硬件相關的。”3月10日，大公坊iMakerbase國際加速器的運營人員告訴每經記者。

大公坊iMakerbase國際加速器園區內相關工位 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

據該人士介紹，若創業者的創業方向為智能硬件相關創業項目（含AIoT、機器人、可穿戴設備等），可申請共享工位免租3個月、獨立辦公室免租1個月。

大公坊iMakerbase國際加速器位于深圳市寶安區航城大道航城創新創業園，如果光從項目的外立面看，并不是太顯眼，園區由原有工業廠房、辦公樓升級改造而成，屬于市場上較為典型的“工改工”產業空間。

區別于普通共享辦公，OPC社區的辦公較為集中的優勢在于，能夠在同一個園區內對接產業鏈上下游各類資源，甚至實現從創意設計→樣品制作→小批量試產→量產→品牌渠道的一站式服務。

當日，每經記者以跨境電商從業者的身份向園區運營人員咨詢入駐事宜，對方告訴記者，園區內創業者多以智能硬件為方向，但產品落地后同樣需要轉換為銷量，因此在園區內不同創業者之間也會進行業務交流跟資源對接。“平常園區也會進行活動，但更多時候還需要創業者自己去聯絡。”該運營人員補充道。

園區內AI創業者向記者展示相關產品  圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

不同于大公坊這種業態主要聚焦于人工智能，位于深圳前海的深港青年夢工場，園區內聚焦的企業更為廣泛，包括人工智能、具身智能、生命健康、文化創意、金融科技等行業。

據園區運營工作者介紹，整個園區分為北區和中區，目前北區入駐率接近100%，但中區還在招租，工位的月租為1000元/月，符合遴選標準的企業可享1元/（平方米·月）的象征性服務金。

“整個夢工場較為核心的優勢，是降低企業的創業成本，夢工場經常舉辦各類活動，如政策推介會、科技交流會等，比如上周舉辦的深圳‘小龍蝦’交流會，到場400多人，包含大量同行。同時整個夢工場有9個孵化器，主流孵化器均有活動任務，創業者平常可通過參與孵化器活動對接資源。”上述園區運營者向記者說道。

記者注意到，區別于大公坊這一類由老舊園區改造而來的辦公空間，前海夢工場的物業業態要更新，建筑外觀要更簡約現代，整個園區給人感覺要更都市化、現代化。

深圳市工業和信息化局的數據顯示，截至目前，深圳首批10個OPC社區已正式亮相，合計建筑面積超32萬平方米，覆蓋全市9個區，其中龍崗區“模力谷”規模最大，達11.7萬平方米，南山區“模力營”緊隨其后，面積超10萬平方米。

第一太平戴維斯深圳商業樓宇部負責人羅志文則提到，深圳OPC社區的布局貼合市場多元辦公需求，但其需求分散、成本導向明顯的特點，決定了它暫不會成為寫字樓市場主流。

“對OPC創業者來說，業務更為聚焦，要想發揮更大生態效能，可以在現有創業生態行動計劃基礎上，強化生活與商業一體化配套，建設專屬宿舍、創業社區保障生活；打造創業公社等交流場景，滿足商務溝通需求。”羅志文分享稱。

寫字樓商業邏輯將重構？

OPC社區的爆火，不僅改變了辦公空間的形態，也在重構深圳寫字樓的商業邏輯。

部分業內人士在接受每經記者采訪時表示，在過往的傳統認知里，寫字樓的價值核心是地段，地鐵近、配套全、顏值高，就能吸引企業入駐，租金也能水漲船高。但隨著OPC模式的爆火，一定程度上跳出了“地段論”的局限，讓園區運營者更為關注園區生態的運營。

老笑向記者表示，未來OPC空間的發展趨勢，大概率將是從“辦公盒”到“生活社區”的轉變。在硬件上，OPC的物理空間將更適配現在的年輕人，核心是讓他們獲得快樂感和生活感；而在軟件上，則是把同賽道的創業者聚焦，讓這群“超級個體”在交流、碰撞中產生合作與創新。

“其實現在這種OPC的發展模式，在美國也正在流行。在硅谷的一些辦公樓，改造成了80%的公共空間+20%的出租小單元，公共空間配套共享會議室、咖啡廳、健身房、休閑場景等；而工作的小單元更傾向于酒店式的小隔間，可以實現辦公+休息+獨立衛浴，滿足住辦一體的需求。”老笑說道。

內部空間被分為很多小型“單元格”  圖片來源：受訪者供圖

此外，記者還注意到，如果光從租金的市場價格以及面積租賃情況來看，OPC社區的工位租賃模式，一定程度上也與傳統的寫字樓形成了差異化競爭。

以前海深港夢工場項目為例，在該項目周邊的寫字樓包括華潤前海大廈、卓越前海壹號、前海鴻榮源中心等。據深圳房天下數據，華潤前海大廈的在租均價約137.4元/（平方米·月）；卓越前海壹號寫字樓在租均價約137.1元/（平方米·月）。

圖片來源：房天下

值得一提的是，這些寫字樓租賃面積的方式通常是按面積大小起租，通常不按工位出租。此外，按人均8—10平方米工位空間（含公共區面積）計算，推算的單個工位的月租金則在1096—1370元不等。

據戴德梁行數據，目前AI相關企業在寫字樓中的租賃占比有所提高。截至2025年底，按面積計，AI相關企業租賃需求在所有辦公物業和甲級寫字樓中的占比分別為5.7%和4.6%；若按宗數計，占比在所有辦公物業和甲級寫字樓中均有上升，均為6.5%。

3月11日下午，戴德梁行研究院副院長、華南及華中區研究部主管及董事張曉端向每經記者分析，成熟AI企業是甲級寫字樓主力租戶，其需求是寫字樓市場增量來源。而相對來說，“一人公司”則是企業梯隊的起點，政府政策旨在培育初創主體，未來成長為百人/千人規模企業后，將反哺寫字樓增量需求。

張曉端表示，對“一人公司”來說，更為在意成本控制，因此空間靈活、低成本、租約靈活、產業集群優勢等因素通常都是創業者選擇OPC社區的重要原因。

老笑也表達類似觀點，認為當下國內發展的OPC社區與寫字樓并非真正意義上競爭關系，而是屬于“梯隊承接”的邏輯。

“我們關注到從去年開始，傳統大面積辦公需求有所下降，而小工位、微型辦公開始成為市場剛需。而OPC社區的發展相當于是承接了這一部分的需求，而隨著政府與OPC社區平臺做全生命周期接力，把種子養成大企業，未來反而將反哺寫字樓市場，畢竟‘一人公司’不可能永遠都是一人。”老笑分享稱。

封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝