2009年的房地產市場承載著太多的期望。2008年底“國十三條”出臺后,給房地產市場帶來了不同意味的政策轉向——地方政府被賦予了一定的“救市自主權”。中央支持地方因地制宜、因時制宜的救市措施,業內開始預期地方政府的“施展空間”今后會擴大。事實上,在特殊的市場環境下,各地政府已經在施展各自的“南拳北腿”。本報記者對京滬深三地樓市展開了調查,調查樓市走向,探究地方政府“救市”招數。 

 　　深圳樓市最近兩年的發展軌跡,猶如中國房地產市場由高至低的輪回的縮影。2007年,深圳每月房價漲幅皆居70個大中城市前列;而去年下半年連續四個月來,根據國家統計局公布的全國70個大中城市商品住房銷售價格統計,深圳樓市價格跌幅又持續居于全國首位。這個市場化意味最為濃郁的樓市,自2007年10月最高峰開始回落,在去年經歷了深度調整。

　　降息、二套房貸松動等各項政策的救市利好“暖風”頻吹之后,2008年11月的深圳新房市場成交量出現小幅回升,達到了35.8萬平方米。但是,根據深圳房地產信息網的提供數據,剔除高價樓盤的影響,當月深圳樓市價格為9842元/平方米,下降幅度較大。

　　在記者前往深圳當地市場進行采訪時,“房價將在今年進一步下調”的聲音不絕于耳,甚至有人大膽推測,樓價今年還會有10%左右的下降空間。這樣看起來,深圳房地產市場的底部,遠遠未曾顯現。

　　政府:對救市明確說“不”

　　隨著房價由領漲到領跌的輪回,將深圳樓市推到了最受關注的前沿。在深圳市市長許宗衡公開明確“不救市”的態度之后,深圳救市政策的另一只靴子終告落地。處于中國房地產市場調整低谷的地方樓市,將被完全交由市場之手來左右前行。

　　許宗衡坦率表示,房地產價格由市場供求關系所決定,應該遵循市場規律運作。在全國大中城市中,深圳房價漲得最快、回落得也非常快。要保持一個合理的浮動狀態,需要政府在宏觀層面進行理性把握。但關于“救市”,許宗衡認為深圳樓市還沒有這個必要。

　　每月定期公布的深圳房地產市場分析報告,由于在深圳官方網站上所處的位置,被視為具備了一定的權威性。撰寫方深圳市房地產研究所曾在去年連續多次提出“救市”呼吁,即使在許宗衡表態不予“救市”之后,仍然在去年12月發布的最新一期深圳房地產市場分析報告中,再次強調深圳應根據宏觀經濟和房地市場運行的狀況,結合實際出臺一些有針對性的政策措施。

　　“自去年下半年開始,各地政府陸續出臺了當地利好政策,當時也有人強烈建議深圳相關部門應該出手救市,但遲遲不見動靜。”一位深圳業內人士告訴記者,“主要顧慮因素當然很多,但其中之一就是深圳當地的投資性購房占比太大,如果不待調整到位便實行救市的話,很容易造成房價反彈。”

　　時隔近一月之后,許宗衡在回應“不救樓市說”時表示,深圳市政府的判斷是正確的。并再次強調明確了對救市說“不”的態度。似乎為了印證這一觀點,就在這一結論發表前幾天,深圳市國土房產局剛剛公布了11月的深圳新房成交信息:6435套,環比漲幅高達85%,同比上升224%,創下了2007年3月份以來新高紀錄。

　　根據深圳市國土房產局的數據顯示,在許宗衡首次表態無意“救市”之后的第二天,當地新房成交量突然猛增到467套,成為一年來單日成交量之最。隨后半個月內,新房成交面積達28萬平方米,成交均價13337元/平方米。究其原因,在國家新政陸續出臺的情況下,購房者普遍對更多利好政策存有期待心情,開發商更是帶著希冀地方政府“救援”的僥幸心情。而“不救市”消息的明朗,反而將原本因此籠罩不去的觀望陰霾一掃而空。

　　應該說,回暖趨勢的初現端倪,在去年11月開始明顯起來。根據szhome研究與發展部提供的統計數據,11月深圳全市二手商品房共計成交4021套,交易面積415950.3平方米,成交數量環比大幅增加46.2%,成交面積則有38.4%的環比漲幅。而10月深圳二手樓市2751套的交易量,成為當年除2月之外的最低谷。

　　美聯物業深圳區域董事王書權表示,去年11月的成交情況有所好轉,究其原因,還是由于市場環境開始趨于好轉。如10月底推出的各項新政開始在當月執行,降息降首付等利好消息相繼出臺,從而使得市場信心得到提振。他認為,在諸多利好之中,當屬“降息”這一措施更具作用力,尤其是“當二套房貸開始松動之后,降息的吸引力更有加強”。

　　“既然中央出臺的新政證明已經初現成效,深圳當地政府是否還需要再出利好,就不是那么急迫了。”一位業內人士表示。深圳市社科院城市營運研究中心主任高海燕持有相同觀點,他指出,政府出臺任何一項政策,目的都是要實現各方多贏和社會價值最大化,而不是針對某個行業,救市與否必須進行全盤統籌才能做出決定。他認為,樓市還是要靠市場手段去調節,如果過度依賴政府干預,不現實且危險。對于房地產市場來說,一方面要促進交易,另外一方面確實要防止房價過高,包括房價反彈問題。在政策合理的前提下,市場調整才能起到最為關鍵的作用。

　　市場:直降促銷蔓延至豪宅

　　對于剛剛入住“星河丹堤”的陳先生（化名）來說,這陣子頗為煩惱。當初買房時開發商明確“不會降價”的保證,雖猶在耳邊,卻無處兌現。“當時是按照2萬多的單價買的房,結果呢？才入伙就發現降到了15000元/平方米左右。算算看,居然一次性下跌了30%。”陳先生告訴記者。 

 　　根據陳先生的描述,在去年5月份,他以2.6萬元/平方米的價格,購買了星河丹堤E區某套物業。在此之前,銷售人員曾經反復向他強調,“星河丹堤一定不會降價,即使降價,也會予以損失補償。”但是,待到10月底被通知入住時才發現,同一區域內同一戶型相同面積的房源,卻僅售1.5萬元/平方米,足足下跌了四成。

　　記者從深圳市國土資源和房產管理局網站上查知,星河丹堤的開發企業名為深圳豐澤湖山莊有限公司。自2006年至今,該項目已取得過5次預售許可證分批入市。在深圳當地,這一項目被視為“豪宅”。而另據記者掌握的數據顯示,在去年11月中相繼推出兩棟特價房源之后,該項目在當月的成交均價降幅達到39.40%。

　　事實上,豪宅實行大幅降價的,星河丹堤并不是孤例。南山區是深圳市的傳統豪宅聚集之地。數據顯示,位于南山區的半山海景蘭溪谷,去年11月均價下降了25%;而同一區域的中信紅樹灣在當月的銷售均價跌幅為37.50%。根據深圳中原提供的資料顯示,2008年11月份,全市成交量較少的10個樓盤之中,豪宅項目占據了四成。與之相反的是,得以躋身銷售排名前十的豪宅項目,無一不是通過“放低身價”這一方式來促進銷售放量增長的。

　　統計數據表明,去年前11個月,深圳全市新房銷售面積310萬平方米,同比減少36％;豪宅銷售面積為67萬平方米,同比下降40％。其中,關內豪宅的銷售面積僅19萬平方米,同比下降57％;關外豪宅的銷售面積48萬平方米,同比下降29％。深圳中原深港中心分析師認為,許多豪宅項目降價幅度還沒有達到購房者的心理預期,因此導致豪宅銷售情況不如普通住宅樂觀。

　　降價風潮蔓延至豪宅,預示著市場調整并未結束。有事實可佐證,即使自去年11月起深圳樓市開始有小幅回暖跡象出現,但12月間還是出現了由開發商與銀行聯手進行的“一成首付”促銷手段。據悉,在招商地產(000024,股吧)推行的招商·依山郡新盤銷售過程中,公開表明“60-84平方米的精裝公寓,以4萬-6萬元的價格入住”。計算下來,按照此項價格標準,購房者實際上只需首付一成便可完成置業。但是,按照相關政策規定,購房首付不得低于兩成,因此,首付款項中的另一成,則由合作銀行進行分攤。

　　“這種由開發商和銀行共同承擔風險的做法,本意是想激發更多的市場購買力。”深圳中原深港研究中心總監張偉表示。但他同時指出,實際上開發商并不愿意采用這種方式,“這會導致開發商與銀行之間的關系更趨復雜。”言下之意,采取這種風險極大的方式,勢必出于資金壓力所致。更有業內人士向記者表示,中小房企由于持有項目少,反而不會像品牌房企那樣存在很大資金壓力。“現在做促銷力度較大的,反而是些品牌大型房企。”

　　無獨有偶。金地集團名下的金地梅隴鎮四期,一度對外喊出了6700元/平方米的銷售單價,引起市場轟動。而在此前幾期,該盤的售價甚至達到過17000元/平方米的峰值。與半年前售樓處內無人光顧的情況不同,隨著此輪價格調整的進行,明顯熱鬧許多。雖然售樓小姐稱低價促銷房源已經銷售完畢,且目前的銷售均價業已恢復到9000多元,但顯而易見的是,與早先喜好采用特價房源進行促銷的方式不同,開發商采用了直降措施。

　　中國指數研究院分析師認為,回顧2008年深圳市商品住宅市場的運行情況,明顯受到房地產行業周期和政策滯后性的影響。在2006、2007年的市場狂熱時期,開發商大量圈地的最終結果,便是項目集中竣工面市,從而導致批售量大幅增加;另一方面,雖然一系列利好政策自下半年起陸續出臺,但由于政策效應滯后、樓價畸高等影響,市場需求大幅下跌,導致成交量明顯萎縮。

　　在深圳中原深港研究中心提供的資料中,去年11月全市成交前10名的樓盤,絕大部分性價比已屬合理,還有部分樓盤將價格予以調整之后,使得成交放大。與此形成鮮明對比的是,當月全市成交較少的樓盤中,均價超過15000元/平方米的福田區內新盤銷售平平,而其他一些存量較大的樓盤,也是由于價格未做調整使得成交冷清。

　　深圳市房地產研究中心副主任王鋒表示,在政策調整之前,部分開發商出于在年底回籠資金、完成銷售任務和改善業績考慮,主要以特價房、打折和贈送等手段變相降價。隨著10月之后政策松綁力度的加大,一些開發商開始采取直接降低住房銷售價格方式,以增加銷售量。對于未來深圳房地市場來說,后市成交量能否維持高位運行,還是取決于市場能否提供足夠多的“平價”產品。這已經成為當地業界的一大共識。

　　開發商:資金壓力致違規操作頻現

　　一波小高潮之后,樓市調整真的接近尾聲了嗎？未必。統計數據表明,截至2008年11月底,深圳土地市場推出各類用途地塊105宗,成交71宗,流標比例高達32.38%,高于2007年1.27個百分點。其中居住用地全市共推出17宗,僅成交8宗,流標比例超過50%。 

 　　土地市場的沉寂,反映出的一個側面便是,開發商面臨著強大的資金壓力。以行業“領頭大哥”萬科為例,根據日前對外披露的萬科公告內容,2008年全年累計銷售面積557.0萬平方米,銷售金額478.7億元,同比雙雙下降9.2%和8.6%,這一銷售業績大大低于萬科在年初時定下的800億元預期銷售額目標。而對于未來市場形勢的判斷,萬科認為“比較嚴峻”,且行業調整還將進行。

　　另一個行業大佬金地集團也剛剛公布了去年12月的銷售數據:當月銷售面積11.97萬平方米,較11月下降9.05%;銷售金額完成11.35億元,環比下降了10.73%。早先金地集團方面曾表示,由于在2007年較多項目屬于高價拿地,因此公司可能對部分項目提取跌價準備。“2009年業績下滑不可避免。”在關于未來樓市的判斷上,金地（集團）股份有限公司總裁張華綱對外表示,由于樓市處于“預期反轉”,因此很難在短期內回暖。

　　前面所提及的星河丹堤降價糾紛一事,業主還向記者提供了一個耐人尋味的細節。據陳先生介紹,在他決定購買之前,曾經登陸深圳國土局網站進行核實,發現銷售登記數量很少,與開發商口中所稱的“銷售情況極好”有出入。對此疑惑,銷售人員的答復是,在銀行按揭貸款批復下來之前,為了保險起見,交納定金及首付款的業主均是與開發商簽署內部認購合同,并不需要上網登記。

　　“這種操作方式就是為了方便隱瞞實際銷售情況。”陳先生更進一步指出,開發商存在捂盤、違規操作等問題。記者在國土局網站上查到,該項目除了D區和E區的幾棟房源之外,其余幾個銷售區域的待售房源全部處于“分局鎖定”,而這種情況通常表示房屋處于限制狀態或開發商存在違規行為。

　　該開發企業的劉姓負責人向記者解釋,降價矛盾的解決“會按照正常渠道進行”。但是對違規操作是否出于企業資金存在壓力一事,他卻諱莫如深,推諉稱“不方便接受采訪”。

　　從市場角度來觀察,雖然國家利好新政陸續出臺,且成交也開始有所回升,但開發商違規操作的事件數量卻在增加。

　　據悉,早在2007年深圳樓市炒風日盛之時,深圳市國土資源和房產管理局、工商行政管理局及市物價局便已聯合發出過《關于進一步規范商品房銷售行為通知》。《通知》中除了禁止房企內部認購、內部認籌、內部登記等行為之外,最為醒目的一條便是限定了房企在取得《房地產預售許可證》之后,必須在10日內公開予以銷售,而且必須明碼標價。

　　但事與愿違,原本希冀杜絕開發商捂盤、炒作等歪風的文件,仍然成了“一紙空文”。“從目前深圳開盤情況來看,每批單位推的量非常少。與從前相比,甚至發生了25%-30%左右的減幅。”克爾瑞信息技術有限公司（深圳）研究總監歐曉冬表示。

　　有數據顯示,去年9月份,深圳共有27個住宅項目取得預售許可證,批售住宅78.1萬平方米,可供應數量為7969套;在10月,公開發售的樓盤僅為11個,入市住宅27.5萬平方米,較9月份減少了42.6萬平方米。

　　據克爾瑞信息技術有限公司（深圳）提供的資料表明,位于龍崗區的某個樓盤,在去年11月19日取得預售許可證,預售套數為545套,但開發商分別在11月23日、12月6日及12月21日分成三批推盤入市。另一個位于寶安區的樓盤,早在9月份便獲取了預售許可證,但476套房源卻延遲了一個月,自10月至11月間分批推出。

　　歐曉冬表示,這種情形在以往并不多見。通常開發商在取得預售許可證之后,會按照批復數量一次性如實推盤入市。但在現今,“開發商會選擇只開一棟、兩棟,慢慢消化。”對于這種情況,業界有不同觀點。有人認為,推遲入市的主要原因是希望待到進一步利好政策出臺;也有人認為,推盤力度的減弱,可減緩供求失衡壓力,使得樓價得以趨于平穩。但不管怎樣,深圳開發商們的資金問題顯而易見。

　　深圳市國土資源和房產管理局數據顯示,截至2009年1月13日,深圳全市可售房源數為59290套,即使按照日均150套的銷售速度,也需要近13個月才能消化完畢。“實際上,從監管力度來看,政府的態度似乎并不在意,因此借市場調節來達到平穩的可能性更大些。”一位業內人士坦率表示。

　　預測:未來調整幅度可能達一成

　　據中房指數顯示,深圳住宅價格指數從2008年年初的2308點一路下滑至11月的2248點,下降了60點,跌幅為2.60%,與上年同期相比下跌58點,跌幅為2.51%。雖然深圳住宅成交價格自2007年8月份達到19000多元/平方米的峰值后開始逐步回落,但相對于深圳當前的人均收入而言,房價依然偏高。如以購買100平方米房屋為例,1-11月全市成交均價與人均可支配收入比是16.1;按首次購買自住房、貸款八成計算,目前的房貸收入比為1.3,皆高于平均參考值。 

 　　然而,市場需求尤其是自住性需求卻依然很大。深圳市房地產研究中心王鋒表示,在目前深圳市861.6萬的常住人口中,自有住房人口比例僅為32.2%。而11月份國家調控政策在支持自住性、改善性住房需求方面,表現為降低購房成本、提高金融支持力度,使得自住性的剛性需求明顯得到釋放。

　　如今,擺在開發商面前的最大問題是:如何合理引導市場需求釋放？在最新發布的2008年1-11月的市場分析中,報告指出,11月的深圳樓市出現較大規模的交易量上升,除了國家新政的出臺刺激之外,開發商直接采取降低住房銷售價格的方式,交易的回升起到了一定的促進作用。

　　多位業內人士認為,深圳樓市的調整格局很難改變,新房不斷降價的情況依舊會存在。美聯物業深圳區域董事王書權認為,雖然今年市場需求依舊存在,但由于市場積存消化壓力大,樓價下降可能性不小。“關外地區甚至可能達到20%-30%的降幅。”在此市場慣性作用之下,即使價格調整已到位,但價格仍有可能會被帶動下走,預計降幅會達到10%左右。

　　已被證實具備“先見之明”的萬科,在企業發展策略中提出:順應市場,積極采取措施促進銷售,以確保調整期內的財務安全性為長遠重要目標。而與這種努力相匹配的是,2008年,萬科市場份額由年初的2%增長到目前的2.6%左右。