每經編輯｜每經記者 沙斐 發自上海    

每經記者 沙斐 發自上海

香港瑞安房地產有限公司 （以下簡稱瑞安房地產）于11月14日，與國家開發銀行、中國工商銀行、中國銀行、上海銀行等組建的銀團簽署協議，獲得總額100億元貸款，用于上海中心城區最大的舊城改造項目——虹鎮老街。

據上海政務網報道，上述百億元資金將用于支持虹鎮老街的舊改征收和新建項目。同時，這也是瑞安房地產自今年年初拋出供股計劃籌資41.37億港元，用于上海太平橋和虹鎮老街舊改之后，又一次針對上海市中心舊改項目的融資。在此之前，上置集團也曾經通過發行總規模為14.6億元的信托（優先級），用于公司在上海黃浦區的一個舊改項目。

金融機構大規模“輸血”上海舊區改造，釋放的信號意味深長。中房信研究總監薛建雄說，在可供開發用地數量有限的情況下，大力推動舊改，將為上海的住宅供應增加新的來源。

羅康瑞曾稱不再參與舊改

瑞安房地產此次融資百億參與上海虹鎮老街的舊改，出乎很多人意料。

由于動遷速度緩慢，又占用了集團大量資金，瑞安房地產董事主席羅康瑞曾對外表示，以后不會再參與舊改項目。

受舊改速度緩慢的牽連，瑞安房地產去年業績不佳。2012年報顯示，其負債率由2011年的65%上升至70%；全年營業額為人民幣48.21億元，而2011為84.84億元；凈利潤較2011年下跌41%至20.29億元。

羅康瑞在接受媒體采訪時曾認為，去年業績不佳與公司主攻“舊城改造”的模式有關，大型動遷項目導致公司的資產周轉靈活度遠不如其他開發商。

根據2012年年報，瑞安已投入88.51億元用于太平洋、瑞虹新城數個地塊的動遷工作，為了在近3年內完成這幾個地塊的動遷，還需投入39.15億元。

中房信研究總監薛建雄也認為，瑞安房地產的資金緊張和業績不佳，與公司舊城改造項目動遷緩慢有一定關系，這些項目大量吞噬公司的現金流，卻幾乎不貢獻收入。

不但不貢獻收入，動遷進展緩慢，給瑞房帶來了巨大的資金壓力。截至2012年12月31日，公司現金及銀行存款合計為人民幣88.63億元，負債凈額則高達260.35億元，凈資產負債率為70%。

上海易居研究院研究員嚴躍進指出，隨著城市房價上漲、百姓維權意識提高，房企拆遷的成本越來越大，陷入動遷僵局往往會吞噬大量資金和利息，從而加劇企業資金的緊張程度。

加之以舊改項目向銀行申請貸款，難度也大，很多開發商寧可在土地市場上高價拍地，也不愿收購參與舊城改造的房地產項目公司。

這些因素的存在，拖累了上海城市舊改進度。《第一財經日報》報道稱，按照規劃，上海“十一五”期間將完成中心城區400萬平方米成片二級舊里以下房屋的改造任務，但最終只完成了343萬平方米。

“二次征詢”加速動遷

為解決資金壓力，瑞安房地產欲將其部分投資物業打包上市。

今年10月31日，瑞安房地產與美國Brookfield基金宣布進行投資合作，Brookfield以5億美元，成為中國新天地的策略性基礎股東。

據悉，這5億美元的投資可轉換成中國新天地上市擴大股本后的21.8%股權。Brookfield同時承諾了第二批合共2.5億美元的投資資金。

瑞安房地產方面認為，此次引入Brookfield是其分拆中國新天地的重要一步，估計可透過中國新天地套現7.5億美元，可用于償還部分將到期的票據（債券）及未來開發用途資金。11月20日，瑞安向其票據及永久證券持有人征求同意，分別修訂其人民幣票據契約、美元票據契約、新加坡元票據契約及永久證券若干條款，以完成有關交易及分拆上市。

薛建雄表示，瑞安在中國新天地項目上投入了大量資金，同時還需償還商業貸款，資金壓力不小。與Brookfield基金的合作，有助于其提高資金周轉速度，提升凈資產收益率，對于下一步擴張有著深遠的意義。

中國新天地要完成拆分上市尚需時日，瑞安又大量融資參與舊改，無疑引起各種猜疑：此次百億元貸款的融資，是否也會像之前那樣深陷舊改泥潭？

現在看來，情況是樂觀的。今年10月，瑞虹新城3號地塊完成拆遷，并于11月開始動工。上述地塊是2010年底才開始動遷的，完成整個動遷只花了兩年多時間。而在以往，瑞安改造一幅地塊，通常需要需要5年。

事實上，從2010年開始，上海已經找到辦法來解決動遷緩慢的 “頑癥”，即采用“二次征詢”的舊城改造方法。第一次征詢，主要征求居民改造意愿，居民同意改造的比例達到規定要求的，列入改造計劃；第二次，征詢居民房屋拆遷補償安置方案意見，一定時間內，簽訂附生效條件的拆遷補償安置協議的居民戶數超過規定比例，進入實施改造階段。

通過這種方法，瑞虹新城3號地塊前三個月的動遷比例達到70%以上，2011~2012年，瑞虹新城2號、9號及10號地塊的整體動遷比例達85%。

瑞安房地產透露，目前上述地塊已進入最后司法裁決階段，預計2014年年初將完成瑞虹新城2號、9號地塊拆遷工作，2014年年底完成瑞虹新城10號地塊拆遷工作。2013年，瑞虹新城1號及7號地塊采用該方法，前兩個月動遷比例達92%以上。

據介紹，采用“二次征詢”，瑞安房地產前期資金的投入量因動遷進展加快會適當增加，但開發速度的加快使公司可維持健康良好的財務水平。

上海市中心舊改提速

十八屆三中全會審議通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》中提出，“允許社會資本通過特許經營等方式參與城市基礎設施投資和運營，研究建立城市基礎設施、住宅政策性金融機構。”虹鎮老街的舊改項目被認為正是貫徹三中全會精神的民生實事。根據虹口區宣傳部提供給東方網的稿件，虹鎮老街最后兩個地塊，僅用了18天就征收成功，舊城改造取得了決定性的成功。

從今年下半年開始，上海的舊城改造正在加快。除虹鎮老街改造項目外，上置集團在黃浦區一處開發改造地塊，也通過信托融資，推動項目的改造。另外，新湖中寶公告稱，擬通過定向增發募資55億元，對上海閘北和普陀兩個舊改地塊進行舊改。

上海中原研究咨詢部總監宋會雍認為，加快舊城拆遷效率，不僅激發開發企業的業績增長，也有助于增加城市土地供應。

上海房屋拆遷之“二次征詢”

（一）第一次征詢

征詢舊區改造意愿

愿意改造居民戶數超過規定比例的，開始改造；愿意改造居民戶數未達到規定比例的，暫停改造。

（二）第二次征詢

征詢房屋拆遷補償安置方案

制定《房屋拆遷補償安置方案》，優化并公示后，按規定辦理試點項目用地、房屋拆遷許可等手續。

（三）簽訂房屋拆遷補償安置協議

在簽約期內，簽約戶數達到規定比例的，協議生效；簽約戶數未達到規定比例的，可進入簽約附加期。統計并公示居民簽約結果和比例。