每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜金冥羽 陳夢妤    

爭取今年上半年敲定。

深圳樓市迎來新年首個觀察窗口期。

自2025年8月以來，深圳市龍華區民治街道鵬宸云筑西區地塊的多棟房源陸續加推，剛需購房者陳磊在中介推薦下，趁元旦假期前往項目看房。

陳磊告訴《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者），目前一家五口人租住在寶安沙井片區套內面積約50平方米的小三居室，房屋略顯擁擠，且對學位需求也愈發迫切，過去大半年斷斷續續在看房。

“我們是500萬元以內的預算，之前主要在看龍華和寶安兩大片區的新房，但一直沒有選定合適房源。”陳磊提到，去年2月差一點就“上車”了，即龍華片區中洲迎璽82平方米房源，當時總價約411萬—457萬元，折合單價約4.97萬—5.57萬元/平方米。但因搶購人數太多，未能選到合適的房源。

2026年1月1日，每經記者陪同陳磊實地探訪了鵬宸云筑、聯發臻著雅居、招商雍境二期名邸等多個樓盤。其中，鵬宸云筑和招商雍境均為加推房源，聯發臻著雅居正陸續交房，僅剩幾套尾房。

看房大半年依然糾結

陳磊的購房經歷，也是當下不少剛需購房者的縮影。

據陳磊描述，他在福田梅林片區上班，愛人在南山科技園上班，目前雙方都已繳滿7年社保，在深圳買房不受限制。

“龍華離南山、福田通勤都比較近，產業成熟；寶安沙井則單價更低，還有前海規劃利好，500萬元的預算，與這兩個片區的新房相對更適配。”元旦當天，他的第一站選擇了鵬宸云筑項目。

鵬宸云筑項目現場

據項目置業顧問介紹，目前滿足陳磊需求的是鵬宸云筑西地塊7棟，總樓層為47層，3梯6戶。一套中高樓層房源，面積約89平方米，原總價約555萬元，折后總價約499.5萬元，折合均價約5.6萬元/平方米，首付約75萬元，月供1.8萬元。

鵬宸云筑項目營銷中心

隨后在中介的推薦下，陳磊又對比了聯發臻著雅居，兩個項目相距約7公里。鵬宸云筑為在售期房，交房時間接近2027年底，而聯發臻著雅居已接近現房，僅剩為數不多的幾套尾房。

從價格來看，聯發臻著雅居91平方米三房兩衛的中高樓層房源，總價約578萬元，單價約6.35萬元/平方米。

龍華紅山板塊部分掛牌二手房情況

當日下午，陳磊又驅車前往寶安沙井看了招商雍境二期、前海未來城以及福田上下沙片區的紅樹家鄰小區二手房。

“我盯紅樹家鄰二手房很久了，之前高峰時能賣到8萬—9萬元/平方米，目前55.7平方米的兩房，總價不到350萬元，折合均價約6.3萬元/平方米。”陳磊感嘆，項目地段不錯，但還是不夠住。

截至當日，陳磊仍未做出決策，他還多次表達了預算與需求的錯位。他表示，500萬元預算內，能買得起的大戶型小區都相對偏遠，比如寶安沙井、龍華觀瀾等片區的新盤，自駕前往公司約需1小時；而如果優先考慮地段，又只能犧牲居住面積，居住環境會相當擁擠。

可以說，陳磊的糾結，正是深圳大批剛需群體的縮影。房價調整帶來的購房窗口期與配套、通勤等實際需求的權衡，正成為影響他們決策的核心。

“樓市擠泡沫已近尾聲”

“不出意外的話，我們今年上半年會把買房的事敲定。”陳磊說。

陳磊之所以能下這個決心，一個比較重要的原因在于，他認為深圳樓市正在筑底。

陳磊告訴每經記者，目前不少在售新盤過去大半年沒有太大價格變化，甚至不少新盤加推房源價格較前期有所上調。有下跌的通常是二手房，而且現在入市的新盤節奏也有所放緩。“市場需求一直都在，但供應在減少。”

市場數據也與陳磊的感受相吻合。

據深圳貝殼研究院統計，2025年深圳住宅供應量為36641套，同比下降34.6%。分區域來看，龍崗、寶安、龍華為住宅供應主力區域，三個區域占比達到六成。

來源：深圳貝殼研究院

貝殼研究院分析稱，深圳新房供應節奏趨于理性，房企摒棄了此前集中推盤、沖高讓利的策略，轉而以均衡推售、精準定價適配不同客群，避免了市場因供需失衡出現大起大落；同時，高端改善與剛需產品的成交形成互補，結構性支撐下市場運行的穩定性進一步增強。

“值得關注的是，2025年末，四大頂級豪宅的集中入市與熱銷，更為平穩的樓市行情添上了翹尾注腳，凸顯出深圳新房市場結構性分化的核心特征。”貝殼研究院提到。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，深圳樓市典型的房價上升期為2015年—2021年，彼時是深圳補齊保障房短板、培育內需的關鍵時期。而深圳2019年開始啟動補齊保障房短板、培育內需等相關工作，一般來說，保障房供需周期約3年，2022年大規模供應時恰逢樓市下行，形成供需雙向沖擊。

“當前深圳樓市擠泡沫已近尾聲，但內需培育尚處起步階段，市場剛需、剛改力量不足，導致難以承接投資需求退潮的盤子，但高端需求又集中在部分明星項目上，這就是現階段的一些困境。”李宇嘉分析稱。

記者|陳榮浩

編輯|金冥羽?陳夢妤?杜恒峰

校對|許紹航

封面圖片來源：陳榮浩

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