每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜段煉 陳夢妤    

廣州知名物業公司祈福生活服務（03686.HK，股價0.9港元，市值9.14億港元）走出了一條截然不同的盈利路徑。

這家在管面積僅千萬平方米的中小型物業企業，通過兩筆白銀清倉交易狂賺2.47億元，相當于其2024年全年凈利潤（9753.9萬元）的2.53倍。有股民直呼：老板娘牛！而這家公司的老板娘，即公司實控人、董事長、總經理孟麗紅。

1月12日晚間，祈福生活服務公告稱，已下單交易28萬安士（安士即盎司，后文統一為盎司）銀條，總代價約1.62億元，預計收益1.04億元；該公司此前于1月7日下達40萬盎司銀條出售指令，1月9日公告完成交易并獲利1.43億元。

通過上述兩筆交易，祈福生活服務累計出售約21.15噸銀條，斬獲約2.47億元投資收益。

“利用閑置資金進行投資理財的上市物企并非只有祈福生活服務，此前宋都服務、南都服務、保利物業等都有過類似操作。”1月13日，中物智庫高級研究員宋子謙向《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者）表示，隨著房地產行業進入調整期，物業公司的面積拓展速度放緩，大量現金資產需要尋找出路。

“炒銀”收益2.47億元

公司：現在是變現的合適時機

祈福生活服務“炒銀”始于2020年。

2020年2月底，公司通過香港渣打銀行分批次購入80萬盎司銀條，累計斥資1.03億元，折算下來平均成本僅為每盎司128.75元，這一“低買”決策為后續盈利埋下伏筆。

2021年，公司持有的銀條公允價值出現約2124萬元虧損，但管理層并未慌神，而是在2022年擇機套現50萬盎司，合計回籠資金7905萬元，平均售價每盎司158元，初嘗甜頭。

而隨著白銀市場供需格局變化，公司在2024年7月再度加碼，五天內分三次購入38萬盎司銀條，足見其對白銀市場的堅定看好。

不過，祈福生活服務選擇了近期陸續獲利離場。

1月9日，公司以2.26億元出售40萬盎司銀條，約12.44噸，平均成交價每盎司565.5元；1月12日，以1.62億元售出28萬盎司銀條，約8.71噸，平均成交價進一步升至每盎司577.5元。兩筆交易完成后，公司持有的約21噸銀條已全部變現，相較于2024年底的賬面值，凈賺2.47億元。

祈福生活服務在公告中表示：“投資未分配銀條是作為本集團財務管理的一部分。經考慮未分配銀條的當前市場趨勢，尤其是近期市價已達近年最高，董事認為，現在是本集團變現部分未分配銀條投資的合適時機?！?/span>

資本市場迅速給出積極反應，1月12日復牌后，祈福生活服務股價全日飄紅，單日漲幅8.64%。1月13日再漲4.55%。

在中國企業資本聯盟副理事長柏文喜看來，祈福生活服務靠白銀“一戰封神”，本質是“中小物企現金流—投資”框架下的極端成功案例，運氣成分遠大于模式成分。

柏文喜提到，對于大多數在管面積不足1億平方米、母公司又缺乏多元現金池的物企來說，與其幻想復制“炒銀神話”，不如把閑置資金久期算清楚、把風險隔離機制搭牢固，在REITs（不動產投資信托基金）、社區配套、綠色債券等“中低波動+協同主業”的方向里賺確定性的錢。

業績下滑倒逼“投資補虧”？

老板娘是地產大佬彭磷基夫人

祈福生活服務之所以將閑置資金大舉投入白銀市場，與其主營業務面臨的增長瓶頸密切相關。

這家2016年在港交所上市的物企，深耕廣東區域，核心管理項目為廣州番禺的祈福新邨。截至2025年6月30日，該公司在管面積僅1018.9萬平方米，相比碧桂園服務（約10.63億平方米）、保利物業（約8.34億平方米）等頭部物企，規模較小。

公開資料顯示，公司實控人、董事長、總經理為孟麗紅，正是祈福集團創始人、地產大佬彭磷基的夫人。上世紀90年代初，彭磷基掌舵的祈福集團開創了中國大盤開發模式，將一片無人問津的沼澤荒地打造成了“中國第一邨”，即現在的祈福新邨。

圖片來源：視覺中國（資料圖）

從業務結構來看，祈福生活服務的營收來源較為多元，涵蓋物業管理、零售、校外培訓、資訊科技服務及配套生活服務五大板塊，但各業務板塊近年表現參差不齊。

2025年上半年，公司整體營收1.61億元，同比下降約11.6%；毛利潤約8250萬元，同比下降2.4%。

其中，零售服務收入占比最高。公司運營著24家零售店，包括3個超市、1個生鮮市場和20個便利店，但2025年上半年該板塊收入6309.9萬元，同比下降1.1%。

資訊科技服務收入573.3萬元，同比降幅51.2%；配套生活服務收入1993.6萬元，同比下降55.8%；校外培訓服務收入1735.8萬元，同比下滑16.1%。

部分業內人士提到，對于祈福生活服務而言，白銀投資無疑是緩解主業增長壓力的重要手段，2.47億元的投資收益比其近兩年凈利潤的總和還高，但這種“服務不賺錢、投資才盈利”的模式也引發市場思考。

宋子謙提到，這種分歧代表市場對物業公司資金用途的不同預期?！叭绻鲜形锲蠖紝⒋罅楷F金投入理財市場，可能帶來多方面影響。一方面，這可能提高資金使用效率，增加利潤來源；另一方面，也可能減少主業創新投入，影響長期競爭力。物業公司需要在財務收益與主業發展間找到平衡點，既確保資金安全增值，又不錯失行業轉型升級的機會?！?/span>

（聲明：文章內容和數據僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。）

記者|陳榮浩

編輯|段煉 陳夢妤 杜恒峰

校對|何小桃

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