每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜楊軍    

3月16日，自然資源部、國家林業(yè)和草原局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步做好自然資源要素保障的通知》（自然資發(fā)〔2026〕38號，以下簡稱《通知》），在新增建設(shè)用地供給、城市更新用地等方面作出新的規(guī)定。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，《通知》規(guī)定，“新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。城中村改造中涉及到的邊角地、夾心地、插花地等零星土地（面積原則上不超過項目總面積10%），保障性住房、公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點和零售商業(yè)等涉及民生保障的，可辦理新增用地審批和供應(yīng)”。

“有利于改善房地產(chǎn)供求關(guān)系” 

對于“新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)”的表述，外界誤讀為“房地產(chǎn)供地按下暫停鍵”。對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉通過書面向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“在土地管理專業(yè)術(shù)語中，‘新增建設(shè)用地’有著嚴格的法律定義，絕不等同于大家理解的‘新拿出來賣的地’”。 

“新增建設(shè)用地特指，依法批準將農(nóng)用地（含耕地、林地、草地等）和未利用地（如鹽堿地、沼澤地、荒漠等），通過征收、轉(zhuǎn)用審批程序，首次轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用途的土地。通俗理解就是把農(nóng)田/荒地變成城市用地，通常發(fā)生在城市邊緣向外擴張的區(qū)域。” 

“對房地產(chǎn)用地進行了剛性約束。”中指研究院分析指出，“《通知》在嚴控新增建設(shè)用地用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)的同時，也體現(xiàn)出原則上留有余地，引導(dǎo)資源向產(chǎn)業(yè)、民生等方面傾斜，整體與當前房地產(chǎn)控增量、去庫存、優(yōu)供給的思路較為一致，有利于改善房地產(chǎn)供求關(guān)系。”

這一規(guī)定也有助于房地產(chǎn)行業(yè)走出庫存困局。“這類用地往往在城市外圍，近郊或遠郊，也是新房庫存壓力最大的區(qū)域；而上述區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)項目，現(xiàn)在都在‘打骨折’賣房；此外，現(xiàn)在搞‘生地變熟地’的開發(fā)，市政基建、教育等投入也非常大，對于多數(shù)地區(qū)并不適合。”李宇嘉說。 

“企業(yè)應(yīng)積極探索存量盤活模式” 

限制了城市“攤大餅”式開發(fā)，就意味著各地需要啃下“存量盤活”這塊硬骨頭。 

克而瑞地產(chǎn)研究曾在2025年年中發(fā)布《2025年存量宅地清單透視》，據(jù)CRIC（一般指中國房產(chǎn)信息集團）監(jiān)測，目前全國已經(jīng)有313個城市發(fā)布了存量住宅用地規(guī)模（清單），行業(yè)已進入去庫存深水區(qū)，盤活存量用地愈加迫切。近年來各地狹義庫存去化周期已有明顯改善，但“頑固”的潛在庫存仍在影響行業(yè)長期發(fā)展預(yù)期。同時計入狹義庫存和潛在庫存，當前典型城市廣義庫存規(guī)模達狹義庫存的3.2倍，廣義消化周期普遍超過5年。 

值得注意的是，3月5日，國務(wù)院總理李強在政府工作報告中提及“盤活利用存量土地和閑置房屋設(shè)施”，對此，上海易居房地產(chǎn)研究院常務(wù)副院長崔霽通過書面分析認為：“這一部署的核心意義，在于與房地產(chǎn)發(fā)展新模式形成了深度聯(lián)動。” 

“當前我國城市發(fā)展已告別增量擴張時代，大量存量土地、閑置房屋、低效樓宇面臨功能閑置、效益低下的問題。2026年的部署，明確了城市更新要擺脫對新增建設(shè)用地、土地財政的路徑依賴，通過存量空間的功能轉(zhuǎn)換、業(yè)態(tài)升級、高效利用，實現(xiàn)土地資源的集約高效利用。”崔霽表示。 

《通知》也為零星土地用地審批限制作出了突破，進一步支持城中村改造。

城中村改造中涉及到的邊角地、夾心地、插花地等零星土地（面積原則上不超過項目總面積10%），保障性住房、公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點和零售商業(yè)等涉及民生保障的，可辦理新增用地審批和供應(yīng)。 

中指研究院指出，“本次政策進一步放松了零星土地的用地審批限制，允許城中村改造中的零星土地用于民生保障類的房地產(chǎn)配套，有利于解決城市更新中零散土地難以開發(fā)利用的痛點，對城中村改造帶來利好，也進一步表明土地資源向保障性住房、民生配套傾斜。未來房地產(chǎn)行業(yè)將更依賴存量盤活、城市更新等路徑獲取開發(fā)資源，在此過程中，企業(yè)應(yīng)加大城市更新、舊改、低效用地再開發(fā)布局，積極探索存量盤活模式”。

封面圖片來源：祝裕