每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜黃博文    

“圍觀人數已經超過10萬，請耐心等候或重新進入。”2026年2月25日，廣州馬場地塊正式開拍，因圍觀人數太多，廣州交易集團官網一度給出上述提示，出現短暫宕機。

每經媒資庫圖

馬場地塊作為廣州珠江新城最后一塊“絕版寶地”，自2026年1月上架以來，就吸引了業內廣泛關注。

值得注意的是，馬場地塊的起拍價高達186.44億元。僅以超186億元的起拍價，馬場地塊就已躋身廣州歷史“總價地王”榜單前五，與第一位的廣州亞運城地塊255億元相比，相差約69億元。

2025年11月19日，《每日經濟新聞》記者曾來到馬場地塊現場采訪，發現商家早已搬空，但地塊內商鋪還未完全拆除。如今，僅過去3個多月，馬場地塊已呈凈地狀態。該地塊于2026年1月23日正式掛牌，2月25日正式競價出讓。

2026年2月25日，《每日經濟新聞》記者從廣州交易集團處獲悉，本次土拍采用線上模式，有8家房企參與拍賣，當日上午10點48分，報價超過197億元，到下午1點后，保利發展（以下或簡稱保利）、越秀地產、廣州城投頻繁加價。最終，越秀地產經過243輪漫長競價，以約236億元的價格拿下馬場地塊，折合可售住宅樓面價約8.5萬元/平方米，刷新廣州樓面單價“天花板”。

從區域視角看，馬場地塊作為廣州連接珠江新城板塊與金融城板塊的黃金地塊，除承載著城市變遷的記憶，更肩負著銜接兩大CBD（中央商務區）、打造超級集群的使命。

地塊起拍價超186億元

《每日經濟新聞》記者了解到，此次出讓的馬場地塊，其在廣州房地產市場的分量相當重。

此前，廣州“總價地王”的寶座，長期由以下五宗地塊占據：排在榜首的是總價255億元的廣州亞運城地塊，此后依次是總價197億元的番禺長隆地塊、188億元的廣船地塊、186億元的南方面粉廠地塊，以及總價132億元的品秀星圖地塊。

馬場地塊此次出讓，起拍價就達到了186.44億元，已躋身廣州“總價地王”前五。

除了價格，馬場地塊還有著極高的稀缺性。公開資料顯示，馬場地塊位于廣州珠江新城核心區，是CBD最后一塊大體量核心用地，總用地面積19.45萬平方米，涵蓋居住、商業、商務、中小學等多種用地性質，計容總建面達56.7萬平方米。

從競價規則來看，馬場地塊的溢價空間幾乎全部集中在住宅用地：綜合溢價率約26.6%，住宅部分溢價率約35.67%。

《每日經濟新聞》記者注意到，2月25日上午11點10分左右，馬場地塊總價就突破了200億元；而到當日下午3點40分左右，總價突破219億元。最終，馬場地塊以約236億元拍出，總價僅次于廣州亞運城地塊的255億元。此外，馬場地塊的折合可售住宅樓面價約8.5萬元/平方米，刷新了廣州樓面價紀錄。

值得注意的是，在馬場地塊競拍的后半程，保利發展與越秀地產之間的競爭十分激烈。

克而瑞發布的統計數據顯示，2025年，保利發展和越秀地產在廣州市場分別實現542.66億元和308.22億元的全口徑銷售額，位居廣州市場第一和第二。

2月25日下午，在接受《每日經濟新聞》記者采訪時，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，馬場地塊很有可能是2026年全國的“總價地王”。這樣的一線城市核心區域地塊，必然引發開發商爭搶，所以刷新廣州樓面單價“天花板”，也不奇怪。

“但需要注意的是，（房企）一定要避免非理性競價、過度競爭。考慮到新地塊得房率的優勢，再加上最新的戶型設計、社區配套等優勢，該樓盤可能會對其周邊樓盤產生降維打擊，導致周邊在售項目不得不降價競爭，開啟全市新一輪的新房降價。”李宇嘉進一步表示。

周邊高端住宅面臨洗牌？

在部分業內人士看來，隨著馬場地塊的成功競拍，不僅會刷新廣州樓市的價格紀錄，更會引發珠江新城板塊高端住宅市場的大洗牌。

《每日經濟新聞》記者了解到，廣州較為典型的高端住宅片區，主要分布在珠江新城、二沙島、琶洲、白鵝潭、金融城等板塊，多數高端住宅項目集中于“黃金三角”，即“珠江新城-金融城-琶洲”。

在廣州高端住宅項目中，廣州馬場地塊項目與保利冼村舊改項目，是經常被業界拿來對比的項目。兩個項目均位于珠江新城板塊，其中馬場地塊項目位于珠江新城板塊東區，保利冼村項目位于珠江新城板塊中區。

據記者了解，保利冼村項目即將入市，市場吹風價達每平方米18萬元至20萬元。

而在馬場地塊周邊，已經誕生過不少高端住宅，房價“天花板”也在不斷刷新。其中，距離馬場地塊約2.2公里的保利玥璽灣，作為2025年全國首個開盤當日銷售額突破百億元的項目，成交均價高達17萬元/平方米，最高單價超30萬元/平方米，堪稱廣州高端住宅的“標桿”。

除了保利玥璽灣，馬場地塊周邊還匯聚了僑鑫匯悅臺、凱旋新世界、保利天曜等頂級高端住宅。

值得注意的是，近期，珠江新城板塊的高端住宅成交分化明顯，核心頂級項目與改善戶型為主的項目熱度分化。

廣州鏈家發布的數據顯示，目前，僑鑫匯悅臺有9套在售二手房源，業主掛牌均價約25.77萬元/平方米；凱旋新世界有73套二手房源，業主掛牌均價普遍在17萬元/平方米以上。保利天曜于2025年5月開盤，銷售均價約9.4萬元/平方米。

值得注意的是，位于珠江新城東板塊的僑鑫匯悅臺項目，曾多次以天價成交刷新全國住宅紀錄。2024年10月9日，僑鑫匯悅臺成交一套建面約1251.44平方米的頂層復式，單價約36.86萬元/平方米，成交總價約4.61億元。

鏈家發布的數據顯示，2025年12月底，中海花城灣成交一套315.08平方米的4室2廳房源，業主掛牌價3800萬元，最終成交價為3350萬元，折合單價約10.6萬元/平方米。2025年11月底，天鑾成交一套約264平方米的5室2廳房源，業主掛牌價約2980萬元，最終成交價為2630萬元，折合單價約9.95萬元/平方米。

部分業內人士提醒，珠江新城板塊雖是廣州高端住宅較為集中的區域，但在市場調整的背景下，仍較為考驗房企的產品打造能力。此外，隨著區域內的競品增多，市場競爭將加劇，項目去化壓力也將加大。

中國城市發展研究院投資部副主任袁帥向《每日經濟新聞》記者分析稱，目前，珠江新城板塊部分高端住宅樓盤單價已跌破10萬元/平方米，表明市場正處于回調階段。在行業調整之際，將更為考驗開發商的產品打造能力。此外，開發周期延長、成本上升、質量把控等問題，都可能影響項目收益與口碑。

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